住宅ローンが払えない、でも自宅は手放したくない・・・そんな時は

個人再生（民事再生）で自宅を守る

個人再生とは、裁判所に申し立てをして、ローン（借金）の元金残高を1/3～1/5の最低弁済額まで減額する制度です。この方法は、民事再生法という法律で認められていて、一定の条件を満たせば法の力で、住宅ローンの残債がある自宅を残したまま、他の借金だけを減額することができます。

例えば、住宅ローン以外の借入残高（元金）が300万円あれば、借入残高を基準額の100万円まで減額して、金利を付けず3年以内に返済する再生計画を裁判所に提出し、認可してもらうことで、債権者の同意が無くても借金を減らせますので、裁判所（法）の力を借りない任意整理よりも強制力がある債務整理の方法です。

個人再生で減らせる借金の額は？

個人再生によって引き下げることが出来る元金（最低弁済額）は、次のように法律で決められています。例えば、住宅ローン以外の借金が300万円あれば、100万円まで減額できますが、逆に借金が100万円以下であれば、それより減額することはできません。

最低弁済額とは、最低限としてこれだけは返済しなければいけない基準額のことです。そして、借入残高が100万円以下の場合には、減額が無いということになります。

但し、ごく稀に高価な財産を持っている人の個人再生では、それらを換価した場合の清算価値と最低弁済額を比べて高い方を返済することになります。まあ、清算できるようなものを持った人が個人再生をすること自体が少ないのでこれは特に気にする必要はないでしょう。

個人再生で自宅を残せる？

個人再生では「住宅ローン特則」という制度があり、これによって住宅ローンの残高を減額することはできませんが、返済期間を最長10年間延長（但し完済予定が70歳を超えないように）させて月々の返済額を下げたり、住宅ローン以外の借金を減額させて、住宅ローンの返済を続けていくことができるようにするものです。

但し、住宅ローン特則が使えるのは、保証会社があなたの代わりに銀行へ残高を一括で支払う「代位弁済」の日から6カ月以内に行うことと決められています。

もし、保証会社が代位弁済を行い、競売の開始決定がされた後でもこの住宅ローン特則を使えば「代位弁済の日から6カ月以内」且つ「競売の入札日前」までなら競売を取り下げることができ、競売から自宅を守ることができます。

また、既に滞納している分については、再生計画に含めて3年以内に分割返済することになります。

住宅ローン特則を使うには6つの条件がある

1. 債務者の自宅で且つ所有権を持っている
2. 自宅に住宅ローンの抵当権が設定されている
3. 住宅ローン以外の抵当権が設定されていない
4. 住宅ローンと他の借金の返済を続けれる安定収入がある
5. 保証会社の代位弁済から6カ月を経過していない
6. 住宅ローン残高が自宅の時価評価額よりも多い

上記の中でよく引っかかるのが、事業資金を引っ張るのに自宅を担保にしてるケース。それが残っている場合は、住宅ローン以外の抵当権につきアウトです。このような場合、親戚や家族に協力を求めて一時的に完済して抵当権（根抵当権）を抹消しておく必要があります。

「住宅ローン特則」と言われるのは、本来、個人再生は全ての債権者に対して平等に扱うのに対し、住宅ローンだけは減額せずに（減額すれば、住宅ローンの債権者は抵当権を実行して回収を図るところを）支払いを続けることで自宅だけは守るという特別な扱いだからです。

住宅ローン特則が使えないなら破産の方が得をする

個人再生をする最大のメリットは、住宅ローン特則を使って「自宅を残せる」ことです。しかし、住宅ローン特則の条件を満たせずに使えないなら、道義を考えずに損得勘定だけで見ると破産した方が得だと言えます。

何故なら、個人再生も破産と同じように信用情報機関のブラックリストや官報に掲載されますが、そんなものは一般人が見るものでもなく、周りに知られる可能性も低いので気にする必要もありませんし、破産すれば借金がゼロになるからです。（但し、滞納してる税金は消えません）

また、破産するのにも数十万円ものお金が必要ですから、破産せずにコツコツと返済していくのも1つの方法だと言えます。

住宅ローン特則が使えない時とは？

「住宅ローン特則」が使えなければ、住宅ローンの債権者が「抵当権」を実行して競売にかけると、手続きは粛々と進行し、気が付けば法の力によって落札者へ所有権が移ることになります。この競売を法の力で取り下げるのが個人再生の住宅ローン特則なのですが、使えないケースもあります。それは・・・

「税金滞納による差押がある時」は使えない

所得税や自動車税、市府民税、固定資産税などのいわゆる税金は「一般優先債権」と呼ばれ、一般の債権よりも優先されるもので、破産しても消せませんし、個人再生でも他の債権のように圧縮（減免）することができません。つまり、税金滞納によって自宅に差押があると、将来的に所有権を失う可能性があるということで再生計画が不認可（個人再生できない）になります。

この場合、税金の滞納額全てを支払うか、市役所や税務署などの担当窓口へ出向き、分割納付などの約束のもとに個人再生の前に差押を解除してもらう必要があります。

税徴収の担当部署は、滞納者に誠実な納付意思があると認められた時には、1年を超えない範囲で差押による換価（公売手続き）を猶予できる事になっています（国税徴収法第151条）

個人再生の費用は？

個人再生の費用は、弁護士への費用（30～50万円）と裁判所への費用（2万円程度）が必要です。

個人再生委員を選任されたら別途追加費用が必要

負債額が大きい場合や債権者が評価を申し立てた場合には、裁判所から個人再生委員（弁護士）が選任されることになります。この個人再生委員は、あなたの「財産の状況」や「継続的な安定収入」などを調査し、裁判所へ意見書を提出する役割をします。

そして、この個人再生委員の費用は再生をするあなたが負担することになり、個人再生を弁護士に依頼して手続きした場合は15万円程度で、弁護士に依頼せずにあなたが手続きした場合は25万円程度が相場と言われています。（東京地裁では、負債額に関係なく個人再生委員が選任されるようです）

個人再生のメリット・デメリットは？

個人再生のメリット

・借金の残高を減額でき、本来なら支払うべき将来の金利も無くなる

・破産では免責にならない賭博などの借金も対象

・破産のように手続き中の職業制限がない

・ローンの無い車などを残せる

・住宅ローン特則を使えれば自宅を残せる

個人再生のデメリット

・ローンのある車などは残せない

・最低でも5年間はクレジットカードなどを作れない

・任意整理や自己破産より費用が高い

・継続的な安定収入がないと利用できない

個人再生の手続きは、弁護士への相談から裁判所による認可まで概ね6～8カ月ほど期間がかかりますので、相談は早めに行いましょう。

大阪府にお住まいの方には、リアルターから個人再生や破産手続きの経験が豊富な弁護士をご紹介しています。あなたの自宅を競売から守りたい時は、今すぐ下記のフォームから無料相談の希望日時と電話番号、連絡可能な時間帯を書いて送信して下さい。担当者より相談日時や相談場所について改めてご連絡させていただきます。

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