誰も住まない（保有したくない）実家などの不動産を相続することになった時、売却して売却代金を相続人で分ける「換価分割」という方法について解説します
換価分割とは
相続が発生して遺産を相続人で分ける時は、現物分割・代償分割・換価分割という3つの方法があります。
現物分割とは、不動産や現金、株券、その他の財産をそのままで、バランスよく分けれる人が行う方法。代償分割とは、遺産が自宅だけの場合、売却せずに住み続けたい時に他の相続人と共有名義にしないで、評価額から他の相続人の取り分を算出して現金で渡すという方法のこと。
そして、換価分割とは、遺産が実家などの不動産しかない時に、その遺産を売却により現金化してから分けるという遺産分割のことです。
あなたは、もしかすると、
換価分割の為に売却する場合、一旦、法定相続分どおりに相続人全員で相続登記をしてから売却すると相続登記費用が勿体ないので、相続人の代表者一人だけで相続登記をしてから売却した方が、登記費用が安く済むのではないか？とか、又、そんな時「贈与税」や「所得税」がかかるのでは？など気になることでしょう。
お察しのとおり、相続人が複数いるとき、全員で登記するよりも誰か適当に代表者1人で相続登記を済ませてから売却する方が「司法書士の手間」と「他の相続人の印鑑証明書」と「他の相続人が決済時に集まる時間と交通費」を削減することができます。
確かに、何の配慮や手順を踏まずに売却してしまうと、税務署から余計な疑いを掛けられることになりますので、次のポイントを必ずおさえておきましょう。
遺産分割協議書に明記する
ポイントは、換価分割であることを遺産分割協議書に明記しておくことです。
遺産を換価分割する時に「贈与税」や「所得税」はかかりません。
「遺贈」という言葉もあるので「贈与税」を連想する人もいらっしゃいますが、不動産評価額が相続税算出の基礎控除3,000万円と相続人の頭数×600万円を超える遺産分割の場合に「相続税」がかかるだけです。（相続税評価額を少しでも安くする方法については別のページで解説します）
換価分割をする場合には、下記の遺産分割協議書サンプルのように表現すれば、税務署にも説明ができますので参考にして下さい。
画像の下からこの遺産分割協議書のWord形式ファイルを無料ダウンロードできるようにしています。赤文字の部分を打ち変えるだけで使用できますので、パソコンなどにダウンロードしてご使用ください。
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