ここでは、住宅ローンの滞納により競売開始決定通知が届いた人から、任意売却の相談を受けた後、任意売却が失敗して結果的に競売で処理された事例についてお話します。
事例1.不動産営業マン
それは、当方に「競売開始決定の通知が届いたから」と相談いただいた人、つまり競売を申し立てられた人が不動産会社に勤める営業マンの人。
実際に競売開始決定の通知が届くと、その数日後には裁判所から執行官と不動産鑑定士が二人組で当該物件にやってきます。その時に「どう対応すれば有利になるのか」は滅多に経験しない事なので分かるはずもなく、私も立ち会うことにしました。
執行官達が15分ほどで現況調査を終えて帰ったあと、私はその場で債務者（相談者）の方に「今後の流れと、動き方」について細かく流れを説明しました。
現況調査が終わって、裁判所内部で評価書が出来上がる頃に再度、会うことを約束しましたが、その日以降、相談者とは連絡が取れなくなりました。
これは私の推測ですが、細かく流れを説明したので、自分の勤務先である不動産会社の社長もしくは上司などに相談したのでしょう。相談された方は、何とか協力してあげようと頑張ったのかも知れません。
しかし、債権者が複数存在し、入札開始までタイムリミットのある競売手続き中の任意売却は、一般の不動産売買とは違った交渉力やスピード感が必要になり、経験の少ない不動産業者に任せると交渉が成立せずに任意売却は失敗します。
一般の不動産売買が内科だとすると、任意売却は外科です。求められる技術や知識が違う上に、手術中は相談者の体力も弱り、制限時間内に無事完了させないと取り返しがつかないことになります。
この案件は、結果的に競売で処理されたようで、任意売却が成功すれば受け取れるはずだった引越代すら貰えずに物件を手放し、多額の借金と税金滞納が残りました。税金滞納は破産しても消えませんので「最悪の場合、破産すればいいんですよ」という破産手続きの受注を狙う弁護士のアドバイスにも要注意です。
事例2.自営業者の人
競売開始決定を受けたと相談をいただいた方は、その当時70歳で小さな金属加工の工場を経営している個人事業主の人でした。
この人は、奥さんを含めた家族で工場を運営していましたが、年々、中国やベトナムなど人件費の安いところに仕事が流れていき、10年ほど前から経営が苦しくなっていたそうです。
まじめな人に多いのですが、沈みそうな船なら救命ボートで一刻も早く脱出するというよりも、何とか沈むのを食い止めようと最後まで船に残るタイプの人でした。そんな人を見捨てるわけにはいかず、奥さんや子供たちも他の会社へ就職するわけにもいかず、ずっと支え続けたそうです。
細かく相談を聞いてみると、住宅ローン滞納以外にも固定資産税、国民健康保険、所得税、消費税などの税金関係が多く、本税と延滞税を含めて約800万円ほどになっていました。
税金滞納が800万円あったとしても、その内訳や今後の支払い方によっては、無益な差押さえが禁止されていることもあり、話が進むこともあります。
ところが、、、
固定資産税や国保は市なので、市税事務所や役所が窓口になりますが、所得税や消費税は国税につき、窓口は財務省になります。
財務省は、不動産業者が委任状をもって代理交渉をしようとしても本人以外は一切受付けません。
本人は、精神的、肉体的にとても衰弱しており、とても出向いていくことができない言っても財務省は全く気にしません。スーパードライです。
この人に対しては、私が同行するのでと申し出ましたが、結局、ご本人が財務省まで行くことができずに、債権者交渉がうまくできずに競売で処理されてしまいました。
