収益不動産の空室対策として「不動産再生」や「市場調査」の相談を数多く受けていると、ご相談いただいたオーナー様の賃貸経営に関する大きな共通点が3つあることに気づきます。
今回は、あなたがその共通点について事前に知っておく事により、これから相続対策で土地活用をしたり、今ある不動産を再生しようとする時のリスク対策の参考になれば幸いです。
yahoo不動産やホームズ賃貸、スーモ賃貸、アパマン、chintaiなどの賃貸サイトで検索してみれば分かるとおり、非常に多くの空室が掲載されています。こんな空室の多い状況の中でも新築アパートや賃貸マンションが次々と建てられていますから、これから先の賃貸市場は、ますます激化するのは火を見るよりも明らかな事です。
ただ、どんなビジネスにも競争は必ずつきものですから、競争に勝つというよりは、負けない戦い方をする為にマーケティングをする必要があります。
失敗しないコツ1 マーケティングを他人任せにしない
賃貸経営におけるマーケティングとは、「賃貸市場調査」と「客付けの戦略」を指します。大抵の場合は、建設デベロッパーや不動産業者がマーケティングを行ってくれますが、あなたが所有する土地の地域には、どんな家族構成や年齢層・所得層が多く住んでいるのかを出来る限り、あなた自身でも調べておく必要があります。これらのターゲット層の数については、市役所や総務省がホームページで公表している統計データを活用するのが良いでしょう。賃貸需要については、ホームズ賃貸の「見える！賃貸経営」などの無料サイトを使えば、ある程度の予測することができます。
また、同じ面積の土地でも、その土地にかかる法令上の制限（建ぺい率や容積率など）によって、建てられる建物の大きさなどが異なり、収益に大きな差が出ることもありますので、市場調査に加えて「敷地調査」は一番最初に行い、土地の可能性について最低でも2人以上の専門家からのアドバイスを受けるようにしましょう。
失敗しないコツ2 出口戦略を2つ以上考えておく
出口戦略とは、将来の物件の最終的な処分をどうするのか？ということを市場調査や国の政策をもとに予め考えておくことをいいます。どんなに素晴らしい賃貸物件を作ったとしても、当初の良い状態がずっと続くことはありません。今の旬で例えるなら、一般の賃貸住宅よりは高齢者向けの方が需要が多いということで、老人ホームやサービス付高齢者向け住宅を計画するとしますね。その場合に、10年～20年経ったころに競合過多によって収益が激減してきた時に、同じ福祉系で言えば「障がい者向けの住居」、一般向けであれば民泊やシェアハウスなどに「転用しやすい構造」や間取りにしておくべきだと言えます。いわゆる「つぶしがきく状態」を作っておくということです。
また、不動産の価値は「立地」が非常に影響しますから、所有している土地の場所が将来的に苦戦しそうなら、タイミングを見計らって売却し、他の収益に組み替えることも必要です。株式投資の世界では「見切り千両」・「損切万両」という言葉もあるくらいですから、「儲からないもの」を手放すことに躊躇してはなりません。
この出口戦略については、本来、業界のプロでも予測することが難しいものなので、土地活用で新築する場合には、当初の利回りから計算して20年以内には回収できるような活用方法が望ましいと言えます。よく「大手企業が◯◯年間は家賃保証してくれるから安心」というフレーズがありますが、逆を言えば、そのような保証をあちこちで行っているワケですから一度、市場が傾きだすと結果は安易に想像できます。
失敗しないコツ3 必要な経費をケチらない
賃貸物件は、他人のお金であなたの代わりにお金を稼いでくれる忠実な「営業マン」であり「商品」です。10年単位の外壁屋根の再塗装はもちろんのこと、週単位や月単位の清掃までをキッチリとこなして「見た目の美しさ」を保つ必要があります。
そして、何といっても大切なのは「地元の信頼できる管理会社」に任せることです。もし、あなたがオーナーメリットである不労所得という観点よりも自主管理をするなら話は別ですが、管理会社は「親の代から任せてるから」とか「交流会で知り合ったから」という理由だけで任せているなら、見直す必要があるかも知れません。
「物件から車で1時間もかかる大手管理会社」よりは「小さくても地元の熱心な不動産業者」に任せる方が良いと言えます。良い管理会社かどうかは、人の価値観によっても違いますし、又、見分けることも簡単ではありません。でも、1つ言えるのは「空室の多い現在では、空室があっても仕方ないですね」と他人事のように言うだけで、改善案を出さない管理会社はイエローカードです。
空室の部分は「無収入」じゃなくて「損失」
空室にも目に見えない維持費がかかっていますから、何カ月も空けておくぐらいなら何とか策を練って賃貸するべきです。例えば、公民館などで塾を開いているところに声をかけて「住まないから」という理由のもとに格安で貸したり、同じ建物の店子に格安で物置きとして貸したり、考えればいくつかの案は出てくるハズです。もし、あなたが物件を管理会社に任せているなら一度真剣に改善策を考えてほしいと相談してみましょう。賃貸経営において管理会社は、プロパティマネージャーとしてオーナーの代わりに物件の収益最大化を常に考えるべき立場ですから。
