住宅ローンが払えずに4～6カ月経つと、ローンの債権が銀行から保証会社（債権者）へ移り、競売の手続きをされてしまいます。
裁判所で競売開始決定がなされると、この物件は競売手続きが始まったので、物件の所有者にお金を貸していて、競売代金から配当してほしい人は〇〇日までに名乗り出てねという趣旨の「配当要求終期の公告」というものが地方裁判所の執行部で掲示されることになります。
不動産業界では、これを単に配当や競売の公示と呼ぶ人も多いです。
競売開始後に不動産屋が訪ねて来るのはなぜ？
競売で処理される場合、仮にローンなど残債が1000万円で落札結果が1500万円なら、500万円は手元に残る計算になりますね。
ところが、競売にかけられる人の多くは、子供が小学生に上がる（子供部屋を欲しがる）タイミング、つまり、ローンを組む本人は、30歳前後の若さでバイタリティーはあるものの、嫁さんのパート代も当てにしつつ、3000万～3500万円の建売や分譲マンションを返済期間35年、しかも頭金を入れずにフルローンで購入してしまった人です。
子供は、大きくなるほど学費や食費、通信費、医療費など生活費が膨らみ、仕事と家事でストレスが溜まりまくりの嫁さんへの配慮で、休日は外食という暗黙のルールがある家庭も少なくないはず。
公務員ならまだしも、中小の会社員なら大幅な昇給も期待できず、子どもが中学や高校、大学受験で「私立がいい」と言われたり、国民年金の親が要介護になったころから一気に家計が狂いだすことも少なくありません。
この頃は大抵、住宅ローンを組んでから10年前後が多い為、繰り上げ返済をしていなければ、元金があまり減っていません。
例えば、物件購入時に3500万円を金利1％で35年で組んだローンなら10年後でも残債は約2620万円。
この残債額以上で落札されれば手元に現金が残りますが、競売ではそれを下回ることが多いものです。
その為、競売処理されてしまう前に、通常の売り物件と同じ一般市場で売却し、
- 競売より残債を減らす
- 残債以上で売れなくても引越し代を売却代金から確保する
- 近所に競売と知られずに売る
- 身内に買ってもらい住み続けることも検討できる
というメリットを手に入れることができる任意売却は、もちろん、合法であり合理的な方法と言えます。（競売にかける前に任意売却を勧める債権者もいる）
なので、この任意売却の方が競売で処理されるよりも非常に良いという事を所有者に知らせるために、任意売却業者（不動産屋）が裁判所で公示された日に所有者のもとへ訪ねて来たり、ダイレクトメールを送って来たりするのです。（任意売却を知らない人が多い為）
執行官は誰の味方？
競売手続きに入ると、裁判所から物件の現況調査（写真撮影やヒアリング）や評価をする為に、執行官と不動産鑑定士がペアになってやってきます。
この時に執行官によっては「近々、裁判所でお宅が競売の手続きに入ったことが公示されます。その日からたくさんの不動産業者などがやってきたりしますが、相手にしないほうがいいですよ」と所有者が不安がるようなことを言う人がいるようです。（私が相談を受けた債務者の証言）
その執行官は、中には悪質な業者も居てるから気を付けた方がいいよと親切心で言っているだけでしょうが、経験の無い所有者からすれば「裁判所の人が言うのだから間違いない。執行官（裁判所）＝正義の味方」と思って鵜呑みにしまう方が多いでしょう。
ちなみに、執行官は法に基づいて競売を申し立てた債権者の味方であり、正義の味方でもなく、債務者の味方でもないことを理解しておくべきです。
本当に債務者の味方なら、1円も手元に残らない可能性が高い競売よりも引越代を残せる可能性の高い任意売却を考えた方がいいと言ってくれるはずですが、競売手続きを執行する立場としては、保身のためにも言えません。（年配の執行官なら言ってくれる人もいるようです）
一般的に、人は権威に弱いものです。
何を言ったかよりも誰が言ったかを重視する人が多いのです。
「裁判所の人は悪いことは言わないだろう・・・」と、執行官が何気なく言った「訪問してくる不動産屋には気を付けた方がいい」の一言で、不動産業者の呼びかけに聞く耳をもたず、競売で処理されるこを受け入れてしまう人が案外と多いように思います。（特に、離婚していなく奥さんがいる債務者や年配の債務者に多い）
怪しい業者かどうかの判断は別として、任意売却を任せて期待できる業者かどうかの1つの目安として、
物件から遠い業者は避けるのが基本だと言えます。
任意売却は競売落札まで5～6ヶ月というタイムリミットがある販売活動なので、マメに動ける近所の業者（せめて車で30分以内）が良いでしょう。
任意売却の全てについては、下記リンクの別記事で学ぶことができるので、興味のある人はそちらもご覧ください。
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