任意売却での売却価格はどうやって決まるのか？ここでは、その売り出し価格や販売活動までを３ステップでお話しします。
では、さっそく見ていきましょう。
任意売却の売り出し価格が決まるまで
1・先ず専属専任媒介契約、次に価格査定
専属専任媒介契約とは、不動産業者に対して「御社だけに仲介をお任せします」という意思表示をする契約（期間は３ヶ月）のことです。
任意売却において、売り出し価格を決めるのは、所有者のあなたではなく、住宅ローンの債権者が決めるものであることや、債権者との交渉が必要で売り出し価格が決まるまでに時間と労力がかかることから、実務上では先に一旦、媒介契約を締結し、それから査定作業に取り掛かる業者が多いようです。その場合、売り出し価格が決まれば勿論、その金額を媒介価格として明記した媒介契約を作成して差し替える必要があります。（債権者が媒介契約書の写しを求める為）
住宅金融支援機構（旧公庫）の任意売却書類のダウンロードはこちら
又、あなたが自己破産をしていて、裁判所から破産管財人を付けられている場合でも、破産管財人はあなたの代わりに財産を換価処分し、各債権者に配分する任務があるだけなので、担保権が付いている物件の売り出し価格については、担保権者（債権者）が決めることになります。（但し、担保が付いた物件の残債額よりも明らかに高額で売れる場合は、破産管財人が決めます）
それと、冒頭の媒介契約についての補足ですが、媒介契約の有効期間が３ヶ月間あるとは言っても、もし、期間中に任せている業者に対して不信感を抱いた場合は、あなたから一方的に媒介契約を解除することもできます。（嘘のような話に聞こえるかも知れませんが、私のところへセカンドオピニオンのご相談をいただいた方の中には、ある不動産業者と媒介契約を締結した後、約１か月間ほど何の連絡もなく放置されていた相談者もいらっしゃいました）
2・売出価格について債権者と交渉
任意売却業者は、自分たちで作成した査定書が出来上がると、それをもとにして、１円でも多く回収したいと考えている債権者と交渉を行います。
できるだけ早く、スムーズに買い手が見つかるような、且つ、より市場価格に近い価格で販売することを認めてもらえるように根気よく交渉を続けます。
あまりにも低い売り出し価格を提示すれば、債権者は納得しませんし、かといって高い金額を提示すれば、買い手が見つかりにくくなりますので、この売り出し価格の交渉は任意売却業者としても一番気になるところです。
稀に、事前に債権者との売り出し価格の交渉をせずに、勝手に自分たちで売却価格を決めて販売活動を行い、そして、買い手が見つかってから債権者に話を持っていくという順序を間違えている業者もいるようです。もちろん、何の事前相談もなく勝手に動いていることに対して債権者がどう思うか、協力してくれるのかということについては、私が説明しなくてもお分かりいただけると思います。
きっちりとした任意売却業者であれば、いつ、債権者の担当者と会ってきたとか、交渉してる最中ですが、感じ的には・・・のようにその都度、報告があるものです。
3・任意売却の販売活動スタート
債権者が売り出し価格について納得したら、いよいよ通常の売却と同じようにインターネット公開や近隣へのチラシポスティングなどの販売活動が始まります。
買主を探す際、多くの任意売却業者は理解している事ですが、念の為に「売主の瑕疵担保責任は免責にする」旨をお願いしておきましょう。通常の売買契約書では「売り渡しから３ヶ月以内に瑕疵が見つかれば、売主負担で治す」的な内容が盛り込まれており、売主の気持ちを理解していない（経験の少ない）業者の場合は、指摘されなければ免責とせずに契約書を作ってしまうところもあるからです。（私も何度か免責になっていない契約書を見たことがあります）
又、できるだけ隣り近所だけには、知られずに売却したいということであれば、近隣にだけはチラシのポスティングをしないように任意売却業者へお願いすると良いでしょう。
販売活動は、あなたも協力するべき事があります。
それは、
1・物件の内覧に協力する
競売と違って任意売却の場合は、買主にとっては通常の売買となんら変わらないため、必ず建物の中を内覧してから購入の判断を下します。
ここでいう、内覧に協力するというのは、案内に立ち会ったり、任意売却業者へ鍵を預けたりするということよりも室内をキレイにしておくという事です。売り家は商品そのものですし、買主からすれば、少しでも見た目がいいに越したことはありません。
ゴミや不用品がたくさん散乱しているなら、少しずつでも処分するようにしましょう。
以前に、売却の相談を受けた建物を見に行ったとき、猫を飼っていると聞いていたので爪痕ぐらいは覚悟していましたが、廊下や室内の床に何やら黒っぽいキャットフードのようなものが足の踏み場がないくらい散乱していました。思わず、「この黒いツブツブの物体は何ですか？」と所有者さんに聞いてみたところ、なんと猫の糞だったので、土足で上がらせていただきました。。。
ちなみに、その家はキレイにされることなく、案内すら出来ない状態が続いたので、結果、時間切れになって競売で処理されてしまいました。
2・賃貸で貸してる場合は、退去してもらう
理由は、賃借人が住んでいると売れにくいからです。
あなたが、住宅ローンで買ったマイホームを賃貸として貸している場合は、恐らく購入後（抵当権設定後）に賃貸借契約を締結していると思います。
そのような場合、競売で最終的に処理される場合であれば、放っておいてもかまいませんが、任意売却で処理する場合は、通常の不動産売買と同じように、先に居住権のある者を新しい所有者が自分たちの都合で追い出すには、結構な費用と時間が必要になるので、物件によっぽど魅力が無い限り、購入しようとする者は少ないのが現状です。
「賃貸してて家賃が入るんだから、収益物件として買う人がいるんじゃないの？」と思われるかも知れませんが、もともと収益物件として購入していない物件の場合は、前述のとおり、競売になれば割と簡単に賃借人を追い出せることから、高い金額で売らないと債権者が納得してくれません。そうなると、売却金額が高いと利回りが悪いので投資家は買わないという図式が成り立ちます。
賃借人の退去交渉については、任意売却業者が間に入ってしてくれるところも多いですが、もし、あなただけで交渉を行うことになった場合には、
・競売になれば、強制退去させられること
・競売になれば、執行官が入室して撮影した室内の写真がネット公開されること
・退去してくれるなら、買主が見つかるまでの家賃を無料にするなど
のように、退去することが賃借人にとって良い選択であることを正直に伝えれば、立ち退き料を発生させずに、退去に応じてもらえることもあります。
さあ、次は「任意売却の契約前の１番大事なポイント」でお会いしましょう。
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