ローンが払えない

借りている家が競売になった時はどうなる?

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ある日、突然に賃貸で住んでいる家のポストに裁判所から競売開始決定通知が入ることがあります。

これは、家主(通常は、物件の所有者)が住宅ローン返済などを滞らせていて、債権者(抵当権者など)から競売の申し立てをされたケース。

あなたがもし、突然、借りている家が競売になったと聞いたら、今後どのようにすればいいのでしょうか?

競売の流れを知る

まずは、競売の流れについて知っておく必要があります。

競売手続きが始まれば、早い段階で裁判所から物件の状態を把握する為に執行官が「現況調査」にやってきます。

1・現況調査

この現況調査は法律上、拒むことができず、もしも協力しなければ、執行官は鍵を壊してでも中に入って状況確認や全ての部屋の写真撮影を行いますので、多忙でも日程を調整して立ち会うようにしましょう。

任意売却業者が訪問

債権者が競売の申し立てをすると、競売開始決定された日から約2週間後に裁判所内で「どこどこの物件が競売手続に入るので、この物件に債権(お金を貸している)者は競売代金から配分しますから名乗り出て下さいね」という配当要求終期の公告というのが約2週間にわたって掲示されます。

この配当要求の公告を見た任意売却業者(不動産屋)や怪しい業者が「裁判所の資料を見て、ご自宅の件でお力になれればと思い、、、」と、多い日には10社以上も訪ねて来たり、見たこともないような多くの業者からダイレクトメールが届くようになります。

業者は、物件には所有者が住んでいると思って訪ねて来ているだけなので、あなたがアドバイスを求めるのも別に構いませんし、面倒であれば「賃貸で借りている」と言えば、大抵の業者はすんなりと帰ってくれます。

執行官が現況調査でやってきた時、建物内部のあらゆるとこを写真に撮られてしまいます。下着を干してようが、散らかっていようがプライバシーは基本的に関係ありません。ちなみに、写真は、しばらくすると誰もが見れるインターネットで公開されます。

なので、写って困るようなものは、事前に片づけておきましょう。

この執行官がやってくる時期と任意売却業者が訪ねてくる時期は、地域やその月の競売件数の量によって、どちらが先にやってくるのかは変わります。

現況報告書(約1カ月後)

執行官が現況調査に来てから約1カ月後に、現況調査報告書と評価書というのが裁判所で出来上がり、所有者や賃借人のあなたのように利害関係者は一般公開前に身分証と認印をもっていけば、閲覧することができます。

ちなみに、評価書には売却基準額(最低入札価格)が書かれているので、債務者である所有者は入札できませんが、賃借人であるあなたは、期間入札が始まれば入札することもできます。

期間入札(約3ヶ月後)

地域や競売件数によって異なりますが、前記の現況調査報告書と評価書が出来上がってから約2~3ヶ月後には期間入札といって、一般の人がインターネットや裁判所で競売3点セット(現況調査報告書、評価書、物件明細書)を自由に見れる閲覧期間(約2週間)、その直後から入札期間(1週間)、そして更に1週間後に開札して落札者が誰なのかということが決まります。

新所有者からの接触

落札者(新所有者)が決まると、割と早い段階で新所有者から接触があるハズです。このまま賃貸で住むなら新たな賃貸契約の締結をするとか、或いは、新所有者が自分で住みたいので、いつまでに出て行ってくれという話になります。

もし、出て行けと言われても、あなたが旧所有者と競売手続前に賃貸借契約を結んでいたなら、新所有者には最大6ヶ月間対抗して住み続けることができます。但し、新所有者へ家賃支払いは必要。

引越代は貰えるの?

このページに辿り着いたあなたが、一番気になるのは「家主(所有者)の都合で競売になったのに、出ていく為の引越し費用や手間はどうしてくれるんだ?」ということではないでしょうか。

いっそのこと、家主への家賃を払わずに、自分達の引越しの為に蓄えておきたいと思うのが自然な気持ちですね。

しかし、保証会社に加入してて、支払いを止めると滞納扱いになって、保証会社から取り立てがくるし、どうすれば、、、

こんな時、あなたは弁護士を思い浮かべるかも知れませんね。

でも、事実として、この問題は弁護士に相談したところで何の解決にもなりません。弁護士は法律家なので法律や契約に基づいた事しか言えません。

なので、弁護士からは住んでる以上は、家主に家賃を払う必要があると言われ、家主には、あなたへ引越し代を払う義務もないと言われるでしょう。

するとあなたは「じゃあ、新所有者から払ってもらうまで、居座っていればいいじゃん」と思うかも知れませんね。
でも、昔と違って今では新所有者は簡単に、しかも安く強制執行が出来るようになっていますので、居座ると当てが外れて旧にドタバタして大変な思いをする可能性が高くなります。

こんな時、あなたへ良きアドバイス引越しのサポートをしてもらえるのが、地元の任意売却業者です。

任意売却とは、簡単に言えば、競売で物件が処理される前に一般市場で売ってしまうこと。

任意売却業者は、あなたと家主(所有者)、債権者との間に入って、それぞれが納得できるかたちで競売を回避できるように試みてくれます。

任意売却業者の選び方

そうなると、訪問やダイレクトメールでアプローチしてくる任意売却業者って何社もあるので、どうやって選べばいいのか迷ってしまいますよね。

これは、実際に任意売却を専門にしている業者の意見ですが、任意売却はその物件に絡む登場人物が多く、一般の売買と違って、単に買主を探せばいいという訳ではありません。

あなたのように賃借人や、金融機関、税務署などの債権者との面談・交渉などで、一般売買よりも業者の手間暇としては3倍以上かかるのです。

つまり、任意売却業者も不動産業者ですから利益あっての商売。

事務所から遠い物件は、チラシのポスティング等で、マメに通いたくても通えないというのが本音です。

どの業者でも他にも売る必要のある物件を抱えてるので、競売というタイムリミットがあって、それまでに売れるかどうかも分からない1件に多くの時間を費やすことができないのです。

なので、相談するとすれば、名刺や封筒で会社の住所を見て、物件から車で片道30分圏内の業者に相談するのがベターだと言えます。

 

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TEL:072-350-5725
(受付/9:00~21:00)

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