賃貸経営の雑学

2022年問題までに売却した方がよい土地とは?

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2017年4月に「都市緑地法等の一部を改正する法律案」が国会で可決されて成立しました。これにより、都市部に農地や遊休地を持つ不動産オーナーにとってどう影響するのかについて見てみましょう。

生産緑地2022年問題

生産緑地って何?

そもそも生産緑地とは、都市計画法に基づき、都市部にある市街化区域内の農地を宅地化する農地保全する農地に分けて、保全する農地を生産緑地法に基づいて「生産緑地」として行政が指定した農地のこと。

この生産緑地の指定を受けると固定資産税は農地として大幅に減免される(300坪でも年間1000円程度になる)ことや、相続税を計算する時の評価(相続税額)がとても低くなったり、相続税の納税猶予を受けることができる。

その税制メリットがある反面、土地所有者には死ぬまで農地として営農(又は管理)する義務や営農に無関係な建築の制限などがある。

この生産緑地の指定を解除するには、

  • 指定日から30年経過していること
  • 所有者が死亡したとき
  • 所有者が営農できなくなった時

のいずれかに該当する時に、市区町村へ買い取りを要請することができる。

ところが、市区町村は財政難の状態では買い取りできない為、他の農家に対して「君たち、この農地を買って、更に農業に精を出さんかね?」と3ヶ月間公示することになるが、JAに利益を吸い取られている農家には買取る資金や後継者もなく(子供は農業を嫌がり会社員になる者も多い為)、買取りされないまま3ヶ月が経つ。

この時までに買取る者が現れなければ、生産緑地指定の解除となり、所有者は農地価格としてじゃなく好きな価格で売りに出すことができるし、誰に売っても構わないようになる。

2022年問題とは

全国で生産緑地の指定を受けている面積は2015年の公表時点で1万3442ヘクタール。(1ヘクタール=1万㎡)

このうち、約8割がバブル直後の1992年に指定を受けたもの。

そこから30年後の2022年には、生産緑地の解除申請が可能となる。解除申請された農地を市区町村が買取れる状況ではないことは安易に想定できるため、農地が大量に市場へ売り出されて土地相場が暴落するのではないか、、、と業界のものは心配しており、これが「生産緑地の2022年問題」と言われるものです。

解除申請を抑制する為の改正

特定生産緑地制度

農地所有者のが高齢化や後継者不足から、市区町村への買い取り申請が殺到することが予測される2022年問題。

行政では、こうした状況を保全(抑制と言った方がいいのか知れません)をする為に生産緑地法の改正を行いました。

大きな改正内容としては、

特定生産緑地制度の創設

特定生産緑地制度とは、買い取り申出時期が近付いてきた農地のうち、良好な都市環境の形成に特に有効だと認められる農地について、市区町村が改めて「特定生産緑地」として指定し買い取り申出が可能となる時期を更に10年間先送りにするという制度です。

しかも、延長した10年が経過した後は、必要に応じて更に10年単位で延長されることになっています。(売却したい農家は怒りを覚えるでしょうが、冷静に対策をしましょう)

田園住居地域を追加

今まで、市街化区域内で建築に制限を行う用途地域というものが、住居系、工業系、商業系と合わせて12種類ありましたが、今回の改正で新たに田園住居地域が創設されました。

市街化区域内にある農地は、生産緑地に指定されていなければ、所有者の意志で自由に宅地化することができました。

ところが、この田園住居地域が指定されたエリア内にある農地は、土地の形を変えたり(切り売りしたり)、建築などをしたい時には市区町村長の許可が必要になりました。

田園住居地域のプラス面としては、本来、農地が多い住居専用地域において用途制限されていた水耕栽培などの農業用施設や農家飲食店の建築ができるようになったことです。

売った方がよい土地

上記のことから、多かれ少なかれ2022年を境に市場へ売り土地が増えると予測されます。

今でさえ全国の空家820万戸、止まらない少子高齢化の(需要が少ない)状態では、都心の一部の除いて、土地の相場は上がることはなく、良くて横ばい、基本的には下がる傾向にあると言えます。

つまり、現在、生産緑地を受けている農地、受けていない農地に限らず、駐車場、ほとんど空き家の古文化、アパート、遊休地などは、具体的に今後も活用してく予定がなければ、売却して他の金融資産へ組替えを行う方が賢明だと言えます。

不動産は投資です

相場の格言に「さかなの頭と尻尾はくれてやれ」とか「見切り千両、損切り万両」という言葉があります。

投資で失敗する人の共通点は、みんなが動き出してから自分も動くことです。もし、余裕があるなら、今、売却して現金化しておいて、2022年問題で土地相場が下がってから、土地を購入するという考え方も良いと言えるでしょう。

いかがでしたでしょうか?

土地の売却を考えた時、一括査定などで評価額を知ることも一つの方法ですが、一括査定にエントリーされている業者さん達は、数社のうちの1社として査定額を算出するため、どうしても相場より高値であなたの気を引き付けようとします。そして、媒介を獲得して売却活動をするものの、結局は、(高いので)数カ月経っても売れずに時間を浪費することになりかねません。

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