今回は、福祉事業者さんから障がい者の就労継続支援をやる為の店舗事務所などの賃貸物件を探してほしいと依頼を受けた時に、不動産業者として注意しておくべき点について。
3つのヒアリング
就労支援には、就労移行・A型・B型などがあり、その違いについては他のサイトを参照いただくとして、まず、福祉事業者さんに確認しておくことは、
1・既に就労支援を経営しているか？
⇒初めて参入する場合、物件の確定に時間がかかる。
2・定員は何名か？
⇒障害児（子供）のように一人当たりの床面積が3㎡必要というような具体的な面積基準はない（作業内容によって面積が異なる為）。
しかし、定員が最低20名（A型は10名）なので、一人当たり3㎡と仮定しても60㎡、更にスタッフの分も必要。
トイレや洗面所は必須ですが、建物内の共用でも構いません。
必須の部屋は、機能訓練室、相談室、多目的室で、間仕切りはパーテーションなどでも原則OKです。
床面積が200㎡を超えると建築基準法上の用途変更が必要になるので、原則200㎡（約60坪）以下で探すことになります。
3・障がい者の支援区分は？
⇒区分とは、障がいの度合を表すもので区分が4～6（重度）の人が定員の8割を超える場合、消防法上の用途は6項ロ（厳しい基準）になる為、建物全体の消防設備に影響してきます。
消防は、就労継続支援をする部屋が避難階（1階）なのか、階段が2つあるのかとか、その上の階は何の用途なのかによっていろいろとかわってくるので、物件の候補が見つかれば、その都度、消防の予防課に確認する必要があります。
既存建物の場合、この消防法により建物全体の消防設備の改修が必要で断念するケースがほとんどだと言っても過言ではありません。
通常、多くの仲介業者は消防の確認まで行わないので、この確認をきっちりとサポートするように頑張れば、テナントさんや家主さんから信頼されるようになります。
ちなみに、市街化調整区域内にある建物の場合、床面積に関係なく「都市計画法上の用途変更」が必要なので、気を付けましょう。
何に気を付けるかというと、福祉系は開発の提案基準によって調整地域でも可能なことが多いのですが、「建物の合法性」を証明する必要が出てきます。
つまり、調整地域内にある建物の場合、検査済証が無ければコスト（時間や証明する費用）が合わないということです。
検査済証は必須？
結論としては、必須ではありません。
しかし、検査済証（又は番号）が無いと一級建築士による一筆が必要になります。二級建築士の場合は一筆だけじゃなく、安全証明書が別途必要になるので、二級建築士に依頼するのは現実的ではありません。
物件所在地の管轄行政によっては、
①検査済証が無い理由
②専門家による安全証明書添付又は一級建築士の裏書き
③所有者への行政および消防署からの改善命令の有無確認
④確認した特定行政庁の窓口担当者の名前
が必要になる市区町村もあります。
なので、検査済証のある建物を紹介するべきということになります。
これは、障害者就労支援だけじゃなく、障害者生活介護（デイサービス）でも同じです。
ちなみに、検査済証が無い物件の場合、建築士がその証明を嫌がる一番の理由として「構造計算」があり、構造計算が必須じゃない建物（木造なら延床500㎡以下で2階建以下、鉄骨・RCなら平屋で床面積200㎡以下）なら、図面上で建築確認申請時と相違が無いか程度の確認なので建築士も協力してくれやすいです。
ニーズはあるのか？
これは、物件探しを依頼してくれたテナントさんに聞くと、気を悪くされるかも知れないので、あなた自身が市役所の障害福祉課に電話をして「就労継続支援をやりたい業者さんから物件探しの依頼を受けたけど、ニーズってどの程度あります？」と聞いてみましょう。
大抵の場合、調べてから折り返し電話しますと親切に教えてくれます。
テナントさんは「あなただけが頼り」と言ってくれても、他の不動産業者にも声をかけているもの。
障がい福祉担当者から、潜在的なニーズはあると思う・・・とか、もう足りているという回答であれば、そのエリアの隣接する市でも同じように確認して、依頼を受けたテナントさんに「ちょっと、気になって役所で確認してみたのですが、お探しのエリアよりも〇〇市の方が、ニーズがあるようです」と言ってみましょう。
それだけで、他の不動産業者さんよりも頼りにされること間違いなしです。
大阪府の障がい者福祉について詳しくは
生活基盤推進課・審査指導グループ
TEL：06-6944-9174
