お久しぶりです。
宅建士23年目で不動産コンサルタントの坂口 貴長隆です。
あなたは、売却査定を行った後、競合に負けて媒介を獲られてしまった・・・。
そんな時は、どうしてますか？
任意売却相談の反響は、他社と比較検討された後で媒介を獲られてしまった場合、ひっくり返す事はできるとしてもおススメはしません。
任売の場合は、簡単に心が揺らぐ債務者は爆弾小僧である点と債権者との兼ね合いもあるからです。
1ヶ月後に「活動状況」を売主へ報告する
ところが、抹消交渉も無く、金銭や時間に余裕のある売主が多い相続物件の売却などは、他社に媒介を獲られたからといって、すぐに諦めるのは勿体ないと言えます。
何故なら、
その場の勢いで返事を取り付けたような業者からは、媒介を獲り返せたケースもあるからです。
例えば、
① 競合が相場よりも高値で受託した場合
② 競合がマメな報告をしない担当の場合
③ 競合が囲い込みしたりレインズ掲載しない時
④ 売主が遠方（他府県）に住んでいる場合
⑤ あなたの会社が競合よりも物件に近い場合
のいずれかの時には、1か月後くらいに一度、メールやSMS、LINEを使って売主へ状況を報告してみましょう。
できれば、最初に売主と面談した時にLINE交換しておくのがおススメです。
「LINEされてますか？ 言った・言わないの勘違いも無くなりますし、状況写真もやり取りできて便利ですので、良ければLINE交換しませんか？」といえば、私の場合は査定でお会いした9割くらいの方とLINE交換できています。
競合に獲られた物件が囲い込みされている場合、
・レインズ検索結果（未掲載や図面なしの共同仲介する気無いよ状態など）
・ポータルサイトでの掲載状況
・売り看板を設置してない状況写真
・物件の隣人に「ここの売値を知ってますか？」と聞いた結果
など、競合を悪く言うワケじゃなく、事実を確認したうえで売主に報告する。
ポイントは、
プロのあなたから見て、売主が不利な状況下におかれていると思える時にそれをさりげなく伝えるということです。
大手不動産業者や社員5名以上を抱えた売買メインのFC加盟不動産業者は、社員を食わすために上記①の状態になりがちです。
ご存じのとおり、魅力ある物件でなければ相場以上では売れません。
過去の物上げ日記でも書いていますが、人がものを買うには「理由」が必要です。
パターン化されているかのように、高値で預かる業者ほど、最初の1ヶ月間くらいはレインズに掲載しませんし、レインズ掲載したとしても「広告一切不可」と明記しています。
これって、売主さんが見たらどう思います？
あなたは正直不動産として売主へ真実を伝えるだけでいいんです。
その後、
○○府下（県下）にある○万社以上の不動産業者と連携して販売するので、より良い条件の購入希望者が見つかる確率が1社で活動するよりもかなり高くなります。
今の業者での専任媒介3ヶ月以内に売れそうにない場合は、お気軽にご相談ください。
媒介契約はお電話1本で簡単に切り替えることができます。
とメールかLINEしておくだけ。
あとは、他社がズサンな対応やヘタを打てば、あなたに相談がくることでしょう。
あくまで、他社に獲られた案件をひっくり返すことに力を入れるのではなくて、すぐに諦めて捨てるくらいなら、少しだけフォローしておけば実を結ぶこともあると言いたいのです。
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