任意売却における物上げの基本は、困っている人へより良い対策を提案することから始まります。
今月の物上げの調子はいかがですか？
物件の仕入れが自在にできれば、不動産業界においては左手うちわですね。(^^;)
自在にできるというのは、相手がある話なので不可能だと思いますが、物上げの効率をあげる事は可能です。
さて、今回のテーマは↓↓↓
物上げの為に困っているマンションオーナーを探す
ここでいうマンションオーナーとは、区分所有のオーナーじゃなく、１棟モンの賃貸マンションを所有するマンションオーナーです。任意売却に限らず、物件を売る人は大きく分けて、
①物件が不要になった
②お金に困っている
のどちらかです。
この人達は、いくらやりくりが大変と言ってもさすがに、マンションオーナーだけあって、
登記受付帳の処分の制限に関する登記には、あまり上がってきません。
取れたら額がデカいので、なんとかお近づきになりたいですね。そこで、この人達へ効率よくアプローチするには・・・
日頃の物上げ活動では、ポスティングやDMなどでストレートに
「物件を売りませんか？」的なアプローチをする1ステップ方式が多いと思いますが、私がおすすめするのは、一旦、ハードルの低いジャプを打って、反応があったオーナーにオファー（提案）する2ステップ方式です。じゃあ、具体的にどうやるのかって言うと、
①ホームズやスーモなどのポータルサイトであなたの営業エリアにある「バブル前後築のRC造で2DK～ファミリー向け、20戸以上」の賃貸物件をピックアップする
なんで、この基準にするかというと、バブル期で高額投資をしてローンがまだ返済中だったり、固都税が高い、空室が多い、部屋の面積が広いので原状回復費も高く、出費が痛い・・・、あと相続が発生していたら、自分は物件を相続して、他の兄弟には現金を渡してるから、貯金が無くて不安・・・いわゆる「困ってる人」の部類に入るからです。
当ブログ読者で感のいい、あなたはもうお分かりですよね？
エリアによっては、数万件以上ヒットするのでチェックが大変ですが、そんな時は「絞り込み」や「並べ替え」機能を活用しましょう。
古い順に並べれない場合は、「賃料が安い順」にすれば大抵は、古い順番に近い状態で出てきますよ。
②ピックアップできたら、地番などを調べて建物の全部事項を調べる（ケチって所有者事項でって考えてはダメ）
③オーナーへ収益改善を促す
「ファミリーマンション向け収益改善特別レポート無料進呈！」ってな感じのオファーをDMで送る
DMの内容がうまく作れていれば、私の経験上、10％以上の反響が取れるので、今度は反響があったオーナーだけに 収益改善無料レポートを郵送する。
で、このレポートの内容ですが、あなたがオリジナルで用意する場合は、収益不動産の再生方法や、ローンの借り換え、資産組替えについての方法と、成功報酬制だから安心といった無料オファーを盛り込んで作っておきます。（この無料レポートはREパートナーズで今後リリース予定です）
この2ステップで反響が取れた場合は、新聞折り込みやポスティングで物上げをするよりも、資産組替えの為に売却と購入の媒介がとれたり、リフォームを受注したりできる可能性が非常に高いです。