中古住宅を購入する人は、物件によって品質に差があることから、多少なりとも不安を感じるものです。その不安を解消するのがホーム（住宅）インスペクションと呼ばれるものです。

ホーム（住宅）インスペクションとは？

ホーム（住宅）インスペクションとは、建築士の資格を持った検査員が第三者の立場で「目視」を中心として、動作確認・現況の間取りなどから住宅の現状を知る為に行う検査（いわゆる住宅診断）のことを指します。アメリカでは、中古住宅の売買時には当然のように行われていますが、日本でも宅地建物取引業法の改正により、

①媒介契約時にホームインスペクションを行う者（インスペクター）の斡旋に関する事を記載した書面を交付すること

②買主等に対してホームインスペクションによる調査（診断）結果を重要事項として説明すること

③売買契約成立時に建物の状況について売主買主が確認した事項を記載した書面を交付すること

の3点が不動産業者に対して平成30年4月1日より義務化となりました。

ホームインスペクションのメリット

中古住宅にホーム（住宅）インスペクションを行う事で、売主と買主の双方にもそれぞれのメリットが出てきます。

売主のメリットは2つある

1つ目は、売却前に現状をよく把握しておくことで売却後のトラブルを防ぐことができます。通常、宅建業者ではない個人や法人が所有する中古住宅を売却した場合、瑕疵担保責任として売却後3カ月以内に発見された不具合については、売主がその補修費用を負担しなければならず、場合によっては損害賠償請求を受けることもあります。ですから、予め調査をしておけば、現状渡しで売るにしても買主に予め説明してから売買契約を締結することでトラブルを防ぐことができます。

2つ目は、インスペクターによる検査済の住宅として、他の物件との差別化ができます。つまり、買主は安心して物件を検討できるので売却価格に好影響を与えるというよりも「売れやすい」というメリットが出てきます。

買主のメリットは3つある

1つ目は、国土交通省が策定したガイドライン（後述）に基づいて、建築士等が検査を行うことにより安心して住宅購入の決断をすることができます。

2つ目は、ホームインスペクションによって、建物の劣化状況や修繕の必要個所が事前に分かるので、物件購入後のリフォーム費用やメンテナンス計画を立てやすいというメリットがあります。

3つ目は。ホームインスペクションを実施し、「既存住宅かし保証」等の各保険制度の検査項目をクリアしていれば、かし保険に加入することによってかし保険の「保険付保証明書」を利用することができます。この既存住宅かし保証を利用すれば、「耐震性を証明するもの」として見なされるため、築年数が古い建物（非耐火の木造は築20年超・耐火のマンション等は築25年超）が受けれない住宅ローン減税なども受けれる場合があります。（住宅ローン減税の適用には、自分が居住することやその他の条件も満たす必要あり）

かし保険の「保険付保証明書」を利用できる主な税制特例（2016年度現在）として

・住宅ローン減税（所得税・個人住民税）

・贈与税非課税措置（贈与税）

・特定の居住用財産の買替、交換の長期譲渡所得の課税特例（所得税・個人住民税）

・所有権移転登記の特例（登録免許税）

などがあります。

それでは、ホームインスペクションの詳細について、見ていきましょう。

ホーム（住宅）インスペクションには、中古住宅の売買だけではなく、新築時やリフォーム時に行うものなどもあります。ホーム（住宅）インスペクションは、目視等を中心として住宅の現況を把握するために行われる現況検査が基本ですので、現場で検査等を行う者のレベルによって異なることから、一定の検査レベルを証明するためのホームインスペクター資格（日本ホームインスペクターズ協会が認定する民間資格）などがあります。

また、基本的には目視で行う為、国土交通省が定めたガイドラインを参考にすれば、購入者自身でもある程度の判断はできるようになります。ここでは、国土交通省が長々と書いているガイドラインを要約して学ぶことができます。

国交省のホーム（住宅）インスペクションガイドラインは、中古住宅売買時の目視等を中心とした基本的な現況検査について定められていますので、あくまで「最低限のライン」であり、できれば、それ以上の調査と判断ができるのであればより良いと言えます。

既存住宅インスペクションは3タイプある

 ①主に目視だけで非破壊の現況調査タイプ

構造（骨組み）の安全性や日常生活上で支障がでそうなところの有無を調べる 。中古住宅売買時の建物検査や住宅取得後の 維持管理時の定期的な点検等はこれに当たる。

②破壊調査も行い、劣化の範囲を特定するタイプ

現に、日常生活で支障が出ている場合などに利用される二次的なインスペクションで、耐震診断等はこれに当たる。

③リフォームの実施前後に現況調査・検査等を行い、劣化状況と性能を把握するタイプ

住宅の性能向上の為に行うリノベーション時などに行うインスペクシ ョンがこれに当たる。

 ホーム（住宅）インスペクションは、本来、中古住宅売買時の流れの中で利用ものであり、サクサクと対応できる業者を選定する必要があります。回りくどい説明や曖昧な見積もりを提示する業者は避けるべきでしょう。業務に慣れているところは、話が早く検査内容も安心です。

検査結果は、どの業者が行っても同じ結果が得られるよう、検査技術の標準化が進められていますが、ガイドライン（最低基準）を超えるサービスについては、検査業者ごとに異なるので、詳しい内容を確認する必要があります。

現況検査における検査対象の範囲とは？

・足場等がなくても歩行や通常の手段により移動できる範囲

・ 戸建住宅の小屋裏や床下は、点検口から目 視可能な範囲

・マンションなどの共同住宅は、専有部分及びバルコニーから目視可能 な範囲

・門、塀、擁壁等の住宅の敷地内に存する工作物や車庫等やマンションなどの共同住宅の共用部分については、依頼主の意向による

検査項目は大きく3つのジャンルに分かれる

 検査項目は、部位と劣化度合で構成されます。

①構造耐力上の安全性に問題のある可能性が高いもの

例）蟻害、腐朽・腐食や傾斜、躯体のひび割れ・欠損等など

②雨漏り・水漏れが発生している、又は発生する可能性が高いもの

例）雨漏りや漏水等

③ 設備配管に日常生活上支障のある劣化等が生じているもの

例）給排水管の漏れや詰まりなど

但し、汚れや雨樋の詰まりなど清掃によって解消できるもの、ガスコンロ、換気扇やエアコンなどの設備機器の作動不良等については、依頼主の意向応じて検査対象となるようです。

戸建て住宅の検査項目

出所：国交省ホームインスペクションガイドライン

マンションなど共同住宅の検査項目

出所：国交省ホームインスペクションガイドライン

現況検査の検査方法は？

検査方法は、目視、計測を中心とした非破壊による検査が基本で、一般的に普及している計測機器を使用した計測や触診・ 打診等による確認、作動確認等の非破壊による検査が実施されます。

非破壊検査機器の活用について 電磁波レーダーなどを用いた鉄筋探査やファイバースコープカメラ等の非破壊 検査機器を用いた検査については、検査業者の器具負担が大きい為、追加費用が必要になるケースが多いようです。

破壊調査について

破壊調査については、住宅所有者の同意を得る必要があることから、中古住宅売買時の利用を前提とした現況検査においては、原則とし て含められていない事が多いようです。

また、リフォーム工事費の目安を提示された場合は、検査報告の費用が含まれているのかを確認しましょう。「検査は別です」というケースも多いからです。

ホームインスペクション業者のホームページは次の項目をチェックしておく

・事業者の所在地、代表者、連絡先、資本金の額

・建築士事務所登録、建設業許可の種類と番号、宅地建物 取引業免許の番号等など

・業務内容に関する事項

・検査項目、検査方法及び検査結果報告の概要

・料金体系

・検査を実施する者の資格（実務経験や講習受講歴等）

などが記載されているかを確認してみましょう。

要約する前の国交省によるインスペクションのガイドラインはこちらをクリック