物上げ日記

物上げ日記-その70 登記受付帳から相続物件を物上げ仕入れする

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不動産コンサルタントの坂口貴長隆です。

今回は、個人事業主や小規模な不動産業者が不動産登記受付帳から相続物件の物上げ(仕入れ)を低コストでする方法について。

既に登記受付帳を法務局で取得したことのある人ならお分かりのとおり、「相続された物件」の登記は毎月たくさんあります。

資本のある不動産会社ならその全ての登記を全部事項で取得してリスト化することもできますが、私たちには無理です。

そこで、全部事項ではなく所有者事項で調べてリスト化していくのですが、それでは結局どんな物件なのか?を特定できない為、当たり障りのない(相手に刺さらない)アプローチしかできません。

しかも、所有者事項で予測できることは、所有者の住所と物件地番を比較して○丁目の部分が同じなら、その物件に住んでいる(手放さない)可能性が高く、異なれば自宅ではないので売るかも知れない、、、ということだけ。

一度、全てリスト化してみると分かりますが、相続分の約半分前後が自宅っぽい感じです。(私が活動する大阪の場合)

約半分は自宅なので売る可能性が低い(多くの人は環境を変えるのが面倒な為)。なので、残りの半分はどんな物件かよく分からないけど、自宅じゃないなら売るかも知れないと思いアプローチをしてみる。

でも、いざブルーマップとかで場所を特定しながらやってみると、かなり骨の折れる作業です。

そこで、あまりコストをかけれない個人事業主やフルコミ営業マンに私なりのおすすめ方法をお伝えします。

具体的に下の登記受付帳サンプルで見ていきましょう。

登記受付帳を開示請求で申請する際に「相続登記のみ」と注記しても相続以外もいくつか混ざってきますね。これは庶務課が取り扱うデータがPDFなので、他を除外して相続だけを抽出できないからのようです。

話しを戻すと、画像左の番号で1~3番は無視。3番は相続ですが種別が「土地」で地番の横に「外1」となっていますから、約1/2の確率で自宅です。なので、ここでは無視(除外)します。(但し、狭いエリアに限定して活動する人は、この3番を除外すると見込みがほとんど残らないので自分で判断しましょう)

4番は、種別が「土地」で地番の横に「外●」が無いので、高確率で自宅ではありません。これだけをピックUPして、登記を全部事項(共担・信託も)で取得してリスト化します。

ちなみに、いきなり土地の全部事項を取得するのではなく、まずはその土地の上に建物がないかを登記情報サービスのシステムから家屋番号を検索してみましょう。

もし家屋番号が出てくれば、「法人などが所有する建物(収益物件など)がある底地」であったり、「過去に親の土地に家を建てた息子が底地だけを相続した現在も住んでいる自宅等」なので、その場合はアプローチしても確率は低いのでパス(除外)します。

家屋番号がなければ、空地や駐車場などの「土地単体」の確率が高いです。

このタイプは数がとても少ないので、全部事項で取得してもさほど負担になりませんし、全部事項で分かる項目はたくさんあるので、所有者の物件に合った(感情を揺さぶる)具体的な提案が出来るようになります。

5番は種別が「建物」なので、法人所有の建物であるがその法人が合併したことによる登記であったり、借地権の建物であることが多いので、余裕(金主や時間)があるなら狙っても良いと思います。

以上

コツは「1件でも多くと欲を出して大量に一発だけアプローチして終わり」よりもレーザー光線のように「ピンポイントでターゲティングし、アプローチを反復する方」が遥かに結果を出しやすいので、一度お試しあれ。

PS
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m(_ _)m

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