個人名義で収益不動産を所有し、所得が１人に集中すると税負担は大きい。
そんな時、不動産オーナーを法人化すれば様々な対策が打てるようになるので、賃貸経営で少しでも利益を増やす為には、その法人化のメリット・デメリットについて知っておく必要があります。
法人化のメリット
賃貸経営を個人事業主から法人化する最大のメリットは「所得税の節税」
法人化することで、
・個人と法人の税率の違い
・経費計上がしやすい
・所得の分散
という3つのことから、節税効果を期待できる。
この記事を執筆している時点において、法人税は30％未満なので、個人の所得税率が30％を超える（課税所得が900万円超の）場合、法人化する方が節税できるし、家族に役員報酬を支払って所得分散すれば、更に累進税率が下がるので所得税を軽減できる。
又、法人なら、経費計上が認められている保険を活用して、節税をしながら収益物件の大規模修繕費用や退職金を積み立てれるというテクニックもあるので、事業承継対策としても有利になる。
あと、個人オーナーの場合、高齢化によって認知症になると賃貸契約などの法律行為ができなくなるので、法人化しておくことで認知症対策にもなります。
法人は株式会社が一般的
会社設立の際は、株式会社や合同会社、一般社団法人などいくつかあるので、その特徴（運営や配当・報酬、相続時の扱いなど）を吟味してから決めましょう。ここでは、その詳細に触れませんが、抑えておくべきポイントは次の3つです。
不動産所有法人
収益物件の所有権を個人から法人に移し、賃料を全て法人が取得するタイプ。家族への役員報酬による節税効果が一番大きい。
不動産管理法人
収益物件の所有権は個人名義のままで、設立した法人に5～10％の手数料を支払って賃貸管理業務を任せて節税するタイプ。
サブリース法人
収益物件の所有権は個人名義のままで、設立した法人が家賃の10～20％を利益として転貸を行い、所得分散させるタイプ。
不動産オーナーとして法人化する時は、設立後に業務変更したくなる可能性もあるので、1つだけじゃなく、これら3つすべての業務ができるように予め定款で定めておくことをおすすめします。
法人化のデメリット
法人化の最大のデメリットとしては、決算書作成費用が高いということ。
個人の確定申告の場合、高くても顧問税理士に支払う報酬は年間30万円ほどだが、法人になると倍以上になることが多い。（資産の数やサポート内容によって異なる）
あとは、決算が赤字でも法人住民税の均等割りが最低でも、年間7万円必要となること。
また、一概にデメリットとは言えないが、社会保険（厚生年金・健康保険）への加入義務が発生。
いわゆる「ランニングコスト」が必要になるということです。
法人化する前に、メリットである節税効果とデメリットであるランニングコストの差引きで利益が残るかどうかをあなたの顧問税理士に相談してみましょう。
会社設立は約3週間
会社設立の基本的な流れ（株式会社の場合）
- 会社概要を決める（商号・所在地・役員・etc）
- 印鑑作成（認め・実印・銀行印など）
- 定款の作成と公証役場での認証
- 代表者の口座に資本金を準備
- 法務局にて法人登記申請
- 会社の銀行口座作成
- 国税について税務署に届け出
- 地方税について市町村に届け出
- 社会保険について年金事務所に届け出
- 収益物件を法人へ売却（又は管理契約）
- 借主への変更通知（家賃の振込先など）
収益物件を法人へ売却する時は、一般的に譲渡税を発生させない為に建物のみを簿価で取引し、法人は個人に地代を払う契約を行い、無償返還の届出書を税務署に提出します。
無償返還の届出書を税務署に提出しなければ、
・高額な地代を払わなければならない
・借地権の認定課税を受けてしまう
というリスクがあるので、忘れずに手続きしましょう。
詳しくは、あなたの顧問税理士（いなければ、地元の税理士）さんに相談して下さい。
大阪で空室にお困りなら、まずは無料相談を
（受付：9：00～21：00）
メールでのご相談は下記フォームから送信して下さい。
