ローンが払えない

任意売却 – 相談する時の4つの注意点

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任意売却は、不動産業者へ相談する前に、あなたが知っておくべき注意点が主に4つあります。

今回は、その注意点について見ていきましょう。

1・任意売却は、どの不動産業者でもできる訳じゃない

あなたから見れば、不動産業者というのは、基本的にはどこの業者もやっている事に大差はなく、同じように見えているかも知れませんね。不動産業者の違いと言えば、ネームバリューがあるか、ないかぐらいじゃないの?と思うかも知れません。

しかし、医者にも内科や外科、耳鼻咽喉科や歯科など専門分野があるように、実は、不動産業界にも賃貸専門や売買専門、そして売買専門の中でも一般的な不動産売買が主なところや任意売却を専門にしているところもあるワケです。

任意売却を行う業者には、一般の売買取引における宅建業法のみならず、競売などの民事執行法、破産法、民法、そして債権者との交渉力や限られたわずかな時間内で成約まで持ち込むスピード感など多くのスキルが必要です。そして、一般の売主とは違って、日々の生活に困っているあなたの気持ちに配慮できる内面的な部分も必要です。

つまり、ここで理解しておくべきことは、もし、あなたの知人に不動産関係者がいたとしても、その知人が任意売却に精通していなければ相談を持ち掛けないことです。できない(経験がない)事をきっぱりと言える知人であれば良いのですが、自分では分かりもしないのに「相談を受けたからには、断っては申し訳ない」と変にプライド感を漂わせて、競売まで二人三脚をしてくれる業者もいるので注意が必要です。

ちなみに、大手の不動産会社であれば安心じゃないの?思うかも知れませんが、任意売却に限ってい言えば、一般の売買と違って一概に言い切れません。

じゃあ、どうやって選べばいいの?という疑問に対する答えとしては、あなたが疑問に思う事を電話や面談で聞いてみることです。「あやふやな回答」や「絶対に大丈夫」と言い切るような担当者であれば、相手をチェンジする方が賢明です。

2・相談時に伝えておくべきこと

先にも書きましたが、不動産業に限らずとも、この世にはいろんな人がいるものです。任意売却をするにあたって、任意売却の専門業者であれば、あなたから下記のことを聞いてきますので、包み隠さずに伝えましょう。言い換えれば、この相談時に細かい事情まで聞いてこない業者は、経験が少ないということの表れなので、依頼するのはやめておいた方が良いかも知れません。

相談する前に、このページをプリントアウトしておいて、相談時に聞かれたかをセルフチェックしてみましょう。

①債務(借入)の状況について

ここでいう債務とは、住宅ローンだけに限らず、下記のものを指します。

尚、借入については、残債額だけじゃなく、借入期間、毎月の返済額まで明確にしておきます。

オートローン

教育ローン

消費者金融

リボ払い

固定資産税、都市計画税

住民税

健康保険料

こどもの給食費など

管理費・修繕積立金(分譲マンションの場合)

その他本来、支払うべきもの

②住宅ローンは、いつから払えなくなったのか

これによって、任意売却のスケジュールがある程度、推測できるようになります。債権者というのは、あなたがどんなに経済的にピンチになって、食事もままならずに水だけを飲んで生活している状態だったとしても返済している間は、基本的に任意売却に応じません。

実務としては、あなたが実際に住宅ローンが払えない状態になってから「期限の利益を喪失する」ことによって初めて任意売却への門扉が開かれるのです。この期限の利益の喪失まで、通常は滞納が始まってから、3~6カ月程度ですが、債権者によっては状況によって早めに手続きをしてくれる場合もあります。

ちなみに、既に競売の申し立てをされてしまっている場合は、すぐにでも任意売却業者を通じて、債権者に対して任意売却の相談することができます。

③物件の状況など

・物件には、今現在も家族で住んでいるのか、それともあなた一人で住んでいるのか

・賃貸で貸している場合には、賃貸借契約の期間、賃料、敷金など

・雨漏りや補修の必要がある部分の有無(後の査定に影響する為)

④連帯保証人の有無

あなたが自営業者だったりすると、記憶に無いかも知れませんが、住宅ローンを借りた際に奥さんなどが連帯保証人としてハンコをついている可能性があります。連帯保証人がいる場合は、競売であれ、任意売却であれ、その人に迷惑をかけてしまうことは避けられませんので、事前に相談して協力を求める必要があります。

また、連帯保証人がいなくても、夫婦や親子で物件を共有している場合には、共有者の有無と連絡がとれる状態なのかを伝える必要があります。基本的に共有物件の場合は、共有者の協力がなければ任意売却を行うことはできません。(但し、共有者名や連絡先などを伝えるのは、任せる業者を確定してからにしましょう)

3・任意売却の費用について

任意売却といっても、不動産売買につき、任意売却業者は宅建免許が必要ですし、原則、報酬も宅建業法に定められた額(※1)を超えて請求してはいけない事になっています。しかも成果報酬なので、任意売却が成立しなければ費用は発生しません。しかし、業者によっては相談料や交通費、不動産コンサルティング費用など名目いかんにかかわらず、請求するところもあるかも知れませんので、後日、トラブルにならないように相談時には必要な費用を確認しておきましょう。

また、任意売却が成立した際の売却手数料は、売却代金の中から充当されるので、あなたの負担が無いわけじゃなく、あなたが現金で用意する必要はありません。

売却額が残債よりも低い場合、売却代金はあなたの目の前を素通りして、各債権者などに配分される為に実感がありませんが、実際、売却手数料や税金などに振り分けた分だけ残債は減らずに、その分は返済していくことになります。つまり、あなたの自己負担はありませんので・・・と言ってしまうと嘘になりますから、そういう言い方をする業者さんには気を付けた方がいいでしょう。

 

※1【売買仲介の手数料率】売買価格(税込)が

200万以下⇒売買価格×5%+消費税

200万円超~400万円以下⇒売買価格×4%+2万円+消費税

400万円超⇒売買価格×3%+6万円+消費税

4・任意売却以外の方法も検討するべき

あなたの状況によっては、競売対策として任意売却以外の方法で対処できる場合があります。

例えば、サラリーマンなどで、安定した給料はあるけど、ひょんなことから消費者金融やリボ払いなどに手を出してしまい多重債務で結果的に住宅ローンが払えないという状況であれば、個人再生で競売を回避することも考えられます。

また、今は子供の学費なんかが物入りで支払いが厳しいけど、1年後や2年後なら払っていけるということであれば、銀行の窓口へ出向いてリスケジュールを相談するべきです。(滞納が続いて、期限の利益を喪失するとリスケは受けてもらえません)

不動産業者の立場からすれば、任意売却を成立させて仲介手数料を頂戴しないとビジネスとしては成り立ちません。しかし、あくまで任意売却は競売へ向かう救済措置の1つです。

あなたにアプローチをかけてくる業者の中には、あなたの状況を深く分析もせずに、やたらと任意売却だけを勧めてくる人もいれば、立派な人もいますから、できれば2~3社の話を聞いてみると良いでしょう。

ちなみに、お金を出せば作れる豪華なパンフレットやテレビに出たとかは、あなたにとって良い業者であることのバロメーターにはなりませんので、電話での問い合わせや面談で感じ取るのが一番良いと思います。

 

任意売却の相談をする時の注意点は以上となります。

もし、分からない事があれば、下記のコメント欄から質問を投稿して下さい。

さて、次は「任意売却の査定~販売活動」でお会いしましょう。

 

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