住宅ローンが払えない時、あなたが選べる５つの選択肢

もし、あなたが何かしらの事情で、収入が激減してしまい住宅ローンが払えないようになってしまったら、どんな選択肢があるのでしょうか？

住宅ローンが払えない状況になれば、あなたは最初に選択肢を「知っている」と「知らない」という今後の人生を左右する分岐点に立つことになります。

まず、住宅ローン以外の借入（消費者金融、クレジットのリボ払いなど）がある場合は、弁護士や司法書士に相談して、金利を見直して支払額を下げてもらえる可能性がある「任意整理」を試みるべきでしょう。もし、借入が住宅ローンだけの場合なら、借入している銀行の窓口へあなた自身が出向き、返済期間が延びてしまうが毎月の返済額を何とか支払える金額まで下げてもらうという相談を行うのが先決です。しかし、色々な要因でそれすら出来ない状況に成ってしまったとき、あなたが選べる主な道は次の５つとなります。

1・無一文で追い出される競売

住宅ローンの返済が滞ると銀行等は、数回の督促状を送ってきます。それに対し、何の相談もなく「もう、どうなってもいい」とヤケになって無視していると銀行は、あなたが住宅ローンを借りたときに契約条項に盛り込まれている「返済が滞ったら、残額を一括して支払う」という約束事に基づいて、「こっちは、できるだけ譲歩して待ってたんだけど、もうガマンできないから残債を一括で返してね」という痛恨の一撃がやってくる。世間では、これを「期限の利益の喪失」と言っています。当然、多くの一般庶民には、全額返済なんてできる訳もなく、ここであなたがローン借入時に契約している保証会社が銀行に対して代位弁済（保証会社があなたの代わりに残債額全てを銀行へ支払うこと）をする。

代位弁済された後は、銀行は引き下がって代わりに保証会社が「あなたの代わりに立て替えたんだから、◯日以内に全部返してね。もちろん分割は一切認めません。無理なら競売にかけるので、あしからず」的なお知らせが期待せずともあなたのもとへ届く。

銀行や物件にもよりますが大阪の場合では、完全に返済が滞ってから保証会社による代位弁済まで約３～４カ月、保証会社が競売を申し立てて第三者の落札によって立ち退きを迫られるのが約４～７ヶ月というスケジュールが目安となります。つまり、最短だと約７ヶ月、最長で約１１カ月で出ていかなければなりません。

ちなみに、競売の場合は市場価格の約７～８割程度で落札されることも多く、競売しても残債額が残ってしまうことがあります。こうなると家を手放したのに、その残債を完済するまで支払う義務が残るばかりか、次の住む家の初期費用や引越し代なども親戚や友人に頼るしかありませんし、あなた以外に子供たちの心にも「競売」という負の記憶を刻んでしまいますので、競売は何としても避けなければなりません。

競売について、詳しくはこちら

2・競売より得が多い任意売却

任意売却とは、簡単に言えば「競売で入札が開始される前日までに、任意売却専門業者などのプロがあなたと一緒に債権者（保証会社・債権回収会社など）と交渉を行い、債権者の同意を得てから市場相場に近い価格で不動産を売却すること」です。

任意売却によってあなたが得られる５つのメリットは、

① 競売よりも残債を減らせる

② 売却に必要な手数料は、売却代金から捻出されるので、現金の持ち出し負担が無い

③ 債権者によっては、売却代金から次の住居への引越代などを残せることがある

④ 売却後の残債の返済について相談に乗ってもらえる

⑤ 裁判所主導の競売と違い、あなたの意思で行う売却なので恥ずかしい事ではなく、気持ちが楽である

任意売却によるデメリットはありませんが、強いて言うならば約３～４ヶ月間（競売を申し立てられた後なら約２～３カ月間）程度を目安に売却活動を行うので、競売よりも早く建物を明け渡す必要があることくらいです。

任意売却について、詳しくはこちら

3・家は残したいので個人再生

個人再生とは、民事再生法で定められた救済措置のことです。自分でもチャレンジできますが、手続きが煩雑なことや一定の期限があることから弁護士や司法書士に任せましょう。

個人再生では、住宅ローン以外の借入全ての元本を「最低弁済額」という基準額まで引き下げ、金利を付さずに３年以内に返済できるという「再生計画」を作成します。それを裁判所に認可してもらえれば、原則として債権者の同意を得ずに元本を減らせますので、任意整理より強制力があると言えます。但し、住宅ローン以外の借入が計１００万円未満の場合には減額されません。又、最低弁済額は借入残高によって異なりますのであなたの最低弁済額をイメージしてみましょう。

　　 　  【借入残高】　　　　 　　　【最低弁済額】

１００万円未満　　　　        　　  ⇒ 　全額（減額なし）

１００万円～５００万円未満　　　⇒    １００万円

５００万円～１５００万円未満  　 ⇒　 残債の１/５

１５００万円～３０００万円未満   ⇒ 　３００万円

３０００万円～５０００万円　　　⇒　 残債の１/１０

同時に「住宅ローン特則」という制度を使って、住宅ローンの元本は減らせませんが３年（最長１０年）返済期間を延ばしたりして、月額の返済額を下げることができるようになります。

この住宅ローン特則を使えば、抵当権に基づいて競売手続きが進行中であっても、保証会社の代位弁済から６カ月以内であれば、競売を取り下げて住宅ローンを復活させることができます。

ただし、この個人再生はいくつかの条件があり、少なくともサラリーマンなどの「安定的な収入がある人」に限られていますので、安定収入が無い人は利用できません。

ちなみに、個人再生にかかる費用の目安は、地域にもよりますが大阪の場合で約３０万円～５０万円程度です。

安定収入があるなら、貯蓄が干上がる前に個人再生をするのもいいかもしれません。

個人再生について、詳しくはこちら

4・売却して将来、買い戻す

これは、どうしても第三者に家を渡したくないが個人再生もできない状況のときに、将来は買い戻すという前提で親戚や信頼のおける友人に一旦、買い取ってもらう方法。もちろん、買取ってくれた人には、その人が新たに組んだローン返済額相当を家賃として払わないといけません。そうしないと今度はその人が返済に困り、人間関係を壊してしまいます。

いわゆる「買い戻し」と言われるこの方法は、協力してくれる人との間に信頼関係がなければ、成り立ちません。協力する人には、メリットは少ない割にリスクがあるからです。

又、買い戻すのは、あなた自身である必要はありません。つまり、あなたの配偶者や子供でもかまいませんし、存命で資力がある両親が買い戻して相続するのもひとつの方法です。まあ、資力のある両親がいれば、そもそも家を手放すこともないと思いますが・・・。

5・売った家を借りるリースバック

子供の学校のことを考えると、引越しをせずにそのまま住み続けたい・・・。

でも、親戚などの協力が得られずに「買い戻し」という選択肢はない。そんな時は、あなたの家を賃貸住宅として買取ってくれる投資家を見つけ出します。そして、その投資家へ家賃を支払って、引越しをすることもなく、そのまま自宅に住み続けるという方法です。

ただ、この場合、投資家にメリットが出る売却価格で、債権者が同意してくれるか？という問題があります。

　つまり、住宅ローンの支払いに苦しむあなたが、なんとか支払える家賃が月５万円だっとすれば、投資家が仮に年間利回り１０％を望んだ場合、

５万円×１２カ月＝６０万円（年間家賃）

６０万円÷１０％＝６００万円

つまり、６００万円で売却しないと投資家が望む利回り１０％にならないという事になります。

また、あなたが仮に「子供が小学校（中学校）を卒業するまであと３年は、無理して月１０万円支払える」と言ったとしても、投資家は今の物件を賃貸に出した時の家賃相場がいくらなのかを加味して購入価格を決めます。その価格に債権者が同意しなければ、この方法は成り立ちません。

【Point】対策の選択肢を知り、早く行動に移す

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