不動産売買（仲介）に携わると必ず一度は疑問を持つ中古物件の消費税。売主が個人で、自宅を売却する場合には非課税なので、消費税はかかりません。
ところが、売主が法人（課税事業者）であったり、個人であっても事業用の物件（賃貸物件や倉庫など）を売却する時には、土地は非課税でも建物に消費税が課せられます。
実務では、中古物件売買において総額いくらと言った税込での指値、取引されることは多々あります。そんな時、売買価格に消費税がいくら含まれているのかを計算するには、土地と建物で金額を分ける必要があります。
私達、不動産業者が作成した査定書に基づいて建物と土地の値段を分けても、残念ながら税務署は認めてくれません。
では、どうするか？
最もポピュラーな方法は、固定資産税評価額の比率で金額を分けるというやり方です。
例えば、総額1,000万円で中古物件を売買した時、固定資産税評価の比率が、建物6割で土地4割とすれば、建物は600万円（税込）で土地は400万円（非課税）ということになります。
なので、建物の税込600万円を1.08で割れば、税別556万円となり、消費税は44万円だと分かります。
但し、建物が耐用年数を超過したり、とても古すぎて価値が無いような場合、いくら建物の時価がゼロでも建物の固定資産税評価額はゼロになることは無いので、割高になります。
売主にとって消費税は抑えたいものですが、仲介業者の私達にとっても消費税は手数料算定の対象額に含めてはいけないので、低くしたいものです。
そんな時は、不動産鑑定士に安い報酬で鑑定評価を作ってもらう方が得することもありますので、よく検討してみましょう。
固定資産税評価の比率による消費税を求める時の計算シートは、書式ダウンロードページから無料でダウンロードしていただけますので、ぜひお役立て下さい。
