さて、今回は前職場の後輩とのランチタイムでのやり取りから。
私 「今月は、どうなん？」
後輩 「今は、やや大きめの土地を仕入れたくて動いてるので、
なかなか上手く行きませんね」
私 「なんで、大きめを狙うん？」
後輩 「今は、介護業界が熱くて、老人ホームを建てる用地を
欲しがってるところが多いんですよ」
私 「そうみたいやね」
後輩 「でもね、でかい土地はなかなか売りませんね」
私 「そりゃ、そうやろ。そう簡単に売りにでたら、値打ち無いで。
ちなみに、農地は攻めてるん？」
後輩 「いやー、僕も気になって税理士に聞いてみたけど、
農地は、税金が安いし、困ってない人が多いし、相続税も
ジャンプしている人が多いから農地をやめたら税金がドカッと
くるから、農地はダメでしょって言ってましたよ」
私 「税理士が言ってましたよっ・・・て何やねん。
その裏（理由・証拠）とったんかいな？」
後輩 「それは、してないです・・・」
私 「・・・」
といった感じの会話をしていました。
ここで、私からのワンポイントレッスン。
この税理士が言った事は基本的に間違っています。
農地でも市街化区域にあって生産緑地指定を受けて無いものは宅地並課税
⇒ 逆を言えば、いずれは売却・活用できるようにと生産緑地にしてない
農業だけをやっている人は、土地はあっても収入（現金）は少ない
貯蓄が無いので困っている（不安な）人は意外と多い。
⇒ つまり、条件さえあえば、売却・土地活用をしたいと考えている。
何千坪と持っている人は別として、相続税をジャンプしている人は少数
相続税ジャンプは、謄本をみれば国から抵当権を打たれるので分かるし、仮にジャンプしていたとしても税額は売却益でカバーできる。
⇒ 経験の少ない税理士が地主に正確な税予測での提案もせずにビビらせているだけ。税理士バッチを信用して疑わない地主がかわいそう。
という事です。
ちなみに、10年前ぐらいまでは、小まめに訪問していたら売却や土地活用の案件も100件に１件ぐらいは取れていましたが、
時代と世代（キーマン）は変わりました。
なんども、なんども通って８０代のおじいちゃん、おばあちゃんを口説いても話が一向に進まないのではありませんか？キーマンは子世帯ですし、多くのハウスメーカーさん達がガンガン訪問して地主もウンザリしてるところへ、あなたが訪問して「よく来てくれた、時々、いい情報をくれるから一度会ってみたかった」と言ってくれるワケがありません。
確かに１０年前までは、キーマンである７０歳位の本人にアプローチするのは、有効だったんですね。昔の人は、情に厚い。私も売却や土地活用をさせていただきましたから。
でも、キーマン（ターゲット）や時代が変わったら、武器・戦い方を変えなければ、いつまでも結果は出せません。
REパートナーズでも、日々、地主（農家を含む）へのアプローチはしています。
訪問もします。でも、その訪問は地主から呼ばれていくものだけです。地主から声をかけてもらうには、そんなに難しい事ではありません。
どうせ、訪問しても面談できず資料やあいさつ文をポストへ入れてくるだけなら、こんなツールも一度お試しください。
今までと同じやり方を続けたら、この先、良くて今までと同じ結果です。
今の結果に満足できていますか？
コメント