今日は、時間が丸一日とれたので久しぶりに大阪府堺市の裁判所で公示される配当要求終期の公告案件の物上げで動きました。なので今回は、たった一人で物上げをする時の私のやり方（戦い方）について、お話しします。

狙うべき配当要求終期の公告を絞り込む

大阪府堺市にある裁判所の閲覧室は朝8時55分になると入室できるので、私はそのタイミングを見計らって配当要求をスマホでパシャパシャと画像に収めた。大阪市にある裁判所第14民亊部では8時半から並んでいる業者さんも数人いるけど、堺市の場合は今のところ、業者とすれ違うこともあまりない。

今日の配当要求は事件番号（ヌ）を除くと下記の7件。（ヌ）を除外する理由はこちら

• 羽曳野市野205-××　木造2階建
• 堺市西区浜寺石津町東3丁×××　鉄骨2階建
• 富田林市津々山台1丁目　ガーデンシティ・コープ金剛東3棟×××
• 大阪狭山市狭山2丁目　さやま遊園グランドハイツ×××
• 堺市中区福田×××　鉄骨3階建
• 松原市東新町3丁目　松原アーバンコンフォート××××
• 堺市中区東山×××　木造2階建

あなたが、大阪以外の人なら多分さっぱりと分からないかも知れません。実際、生まれも育ちも大阪である私が見てもパッと見ただけでは任意売却案件としてどれを狙うべきかなんてわかりません。

営業マンが何人かいて、分担して回れるならエリアごとに分ければ済みますが、小さな会社や、たった一人で物上げをしている状況なら配当要求終期の案件に優先順位をつけて絞り込まなくてはなりません。

私は、裁判所に停めていた車に戻ると後部座席に積んでいる地番図とノートを取り出し、まず、スマホで撮った配当要求終期の公告の物件目録に書かれた地番と土地面積をノートに箇条書きにした。

1・他社が既に媒介を獲っていないかを調べる

すぐに物件へ向かいたい気持ちをぐっとこらえて、スマホでレインズをたたく（調べる）。タイミングによっては他社に任せて間が無かったり、任せていてもワザとレインズ掲載を遅らせたりしているところもあるので、一概には言えないけど、レインズで調べて載っていたら、わざわざ行く必要はない。

私も他社の媒介を過去にひっくり返したことがあるけど、ひっくり返せる確率も低いし、正直言って、そんな感じで手のひらを反すような人は、最終的にいい感じにはなりません。なので、少しでも時間のロスを避けるためにも一発目はレインズで既に載っていないかを調べる。

調べ方は簡単。物件検索で売り物件を選択して、戸建てなら「中古戸建」としてあとはエリアを「◯丁目」まで絞り込む。それで、検索結果がゼロ件なら大丈夫だし、数件ヒットしたなら、土地の面積が一致するものが無いかを見ればいいだけ。

ちなみに、この検索結果も「ある」「なし」だけを見るんじゃなくて、類似物件が「いくら」で「いくつ」出ているか位はパッと見ておく。売出し件数が10件以上ある場合、私はその対象物件を△として後回しにしている。

結果的に今回は、1件もレインズに登録されているものは無かった。

2・物件の住所を特定する

次にやることは、物件の場所がどこなのかを特定させる為に、スマホで登記情報提供サービスにアクセスする。本来なら全部事項証明の共担付き（1件335円）で取得する方が時間という取り返しのつかない貴重な財産を無駄にしなくて済むのに、今日は、変に貧乏根性を出して所有者事項すら調べなかった。

登記情報を調べずに物件場所を調べる方法

分譲マンションの場合

まず、スマホのグーグル検索でマンション名を入力する。そうするとスーモなどの物件過去データなどが出てくるので、先ず築年数を見る。（私の場合、築25年以上なら△として後回しにする。古い区分は売れにくいし、売却価格も安い為）

築年数がまだ期待できる範囲なら、次に「グーグルマップ」のアプリを立ち上げてマンション名でググって（検索して）みる。すると多くの場合、一発でマンションの住所とそこまでのルートおよび車での所要時間が分かるので、とても重宝します。

その際に目的地の赤い目印をタップすると星マーク（お気に入り？）登録できるので、一旦、登録しておくと後から再訪するときに便利です。不要になれば解除すればいいだけ。

戸建の場合

住居表示が実施されている区域なら、スマホで「堺市　地番図」などキーワード入力して地番図を表示させてまず、地番図上で対象の地番がどこにあるのかを探し出します。これが結構めんどくさいのですが、慣れれば1件あたり5分以内には見つけれます。

地番図上で場所が特定できれば、地番図を（周囲の地形が分かる程度まで）やや縮小させて地形のイメージを頭に焼き付けます。次にそのページを消さずにグーグルマップを立ち上げて◯丁目まで入力します。

すると機種によっては（パソコンなら必ず）◯丁目の範囲が赤く表示されるので、その範囲内で地番図上の地形と一致するところがないかを見ます。これは慣れれば1分もかかりません。で、場所がここだという部分を長押し（パソコンならクリック）するとその部分の住所が表示されます。

住居表示が実施されていない区域なら、スマホのグーグルマップに地番をダイレクトに入れると天下のグーグル様が一瞬で表示してくれます。

上記の作業は、登記情報を調べていたとしても必要になることが多々あります。大阪市内の場合は、競売開始決定前に市税などの差押登記が入っているなら、市税が職権で住民票のある住所（本来なら物件の住所）に代位登記してくれていますが、代位登記されずに旧住所（家を買う前の住所）のままだったりすることがあるからです。

「所有者事項」の場合、物件所在地と所有者住所が異なっていたら転居先の新住所だと思って訪問しても、旧住所であることがほとんどなので注意が必要です。DMを送って宛名不在で返ってくるのはこういう理由なんです。

これが「全部事項証明」だったら、所有権移転や保存した時の住所なのかがひと目で分かるので判断しやすいんですけどね。

3・訪問する優先順位を決める

物件場所が特定できれば、次はどれを先に回るのかという優先順位を決めます。任意売却の配当要求案件における物上げの成否はある共通の原則（物上げマニュアル参照）がある為、その原則を守るべく「現在地から近い順」ではなく「狙うべき順」で優先順位をつけます。絞り込みの段階で△にした案件はいくら近くても後回しにします。

基本的には、この優先順位を決める時に全部事項証明が活きてくるのです（物上げマニュアルに記載）が、今回は経費をケチった為にグーグルマップのストリートビューによる外観と勘に頼ってしまいました（汗）

結局、今回は7件中3件を優先することにして他の4件は△ということで後回しにしました。

で、優先順位を決めて出発する時、時計を見るとAM10時。最初の物件についた10時30分にはもう、他社さんがインターホンを鳴らしている最中でしたが、その物件は留守だったので、後ほど再訪することにして、次の物件へとサクサクっと移動しました。

2件目に近づくと物件の窓から人影が見えました。「おっしゃー、ラッキー♪」と思いつつも、よく建物を見てみると外壁が崩れて梁が丸見えではありませんか。私は、小さな声で「アディオス！」とつぶやき、インターホンを鳴らすこともなく次の物件へ向かいました。

今日は、結局1件の所有者としか面談できませんでした（返事は後日になりました）が、あなたの今日の動き（結果）はどうでしたか？

あなたの物上げに私のやり方が役立てば幸いです。