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不動産を高く売る為の3大原則

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不動産を高く売る為には3つのコツというか原則があります。この原則というのは、不動産業界にて実際に新築物件の分譲(販売)や個人の方から自宅などの売却依頼を受けて活動する中古物件の売買仲介などをある程度経験しないと分からないものです。

不動産を高く売る為の3つの大原則

今日は、このページを見てくれたあなたに不動産を高く売る為の原則を業界歴22年目の私がお伝えします。

これは、一部の不動産屋さんにとっては顧客獲得の為に知られたくない不都合な原則でもあるので、あなたがここで学んだことを知人の不動産屋に聞いたとしても「そんなことないよ」とか「そいつ、バカじゃないの?」と否定的な反応をされるかも知れません。

でも、不動産屋の中には、誇大広告などであなたの注意を惹き、いかにも高い金額で売れるような話を持ち掛けて、実際には安く売らせる為の理屈を後になってこねるところがまだまだあります。

人は「何を言ったか」よりも「誰が言ったか」を重視する傾向がとても強いものです。つまり、無名の小さな不動産屋がそんなことをすれば、あなたもきっと「こいつは、胡散臭いな。最初っからそういうつもりだったのか!」と思うでしょうが、これがそこそこ名の通った不動産屋が言うと「そんなモンなのか。仕方ないな~」なんて妙に納得してしまうので注意が必要です。

総合病院の白衣を着た医者だって、間違った判断をすることもある。でも、医者から言われると自分にはその分野の知識が無いので「ああ、そうなのか」と信じてしまう。

だから、あなたはそうならないように、不動産を高く売る為の原則を予め知っておくべきなのです。そうすれば数百~数千万円もの損をしなくても済むのです。

高く売る原則1 地元の不動産屋を選ぶ

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不動産はとても地域性の高いものです。例えば、大阪市内でも区が異なれば土地価格(つまり、需要)も違いますし、住んでる人の属性(職業・所得・世帯構成など)にもある程度の偏りがあります。そのことについては、地元の不動産屋が一番よく知っているもので、大阪市内の物件であれば、東京の不動産屋が地元の不動産屋よりも高く売ることはないと言ってもいいでしょう。理由は、地域のこと(需要)が肌で感じれないからです。

特に、自宅などの「住宅」は多くの場合、地元(つまり、学校区内)の人が買います。よその地域から転入してくる人が「賃貸」でお試し生活をせずに一発目から土地勘のない地域の物件を「購入」することは稀なことですから。

また、いくらインターネットやFacebookなどのSNSが発達したとはいえ、不動産売買は賃貸とは違って紙媒体の販売チラシによる反響がまだまだ根強くあります。買主としてのターゲットである30~40代の世帯では新聞を購読しないところも増えているので新聞折り込みよりも1軒1軒のポストにチラシをぶち込む「ポスティング」をやっている業者を選ぶというのも大切です。

最近は買主もインターネットで購入物件を探す人が増えていますが、SUUMO(スーモ)やHOME’S(ホームズ)など非常~にたくさんある不動産情報サイトのおかげで、ネットではあなたの物件が必ずしも買主の目に触れるとは限りません。そりゃ、不動産屋としても全ての不動産サイトに取り扱う物件全てを掲載できればいいのですが、掲載するにもあなたが想像する以上に手間や経費負担が大きく、掲載する物件は「安くて程度が良く、売れそうな物件」が優先的に掲載されているのが現状です。

つまり、あなたが相場を超えて高く売る事を望めば「売れにくい物件」となるので、インターネット掲載どころか、ポスティング(←チラシ配りだけでも結構、コストがかかる)すらやってくれないかも知れません。

ポスティングを徹底してやってもらう為にも、物件から車で30分圏内にある地元の不動産屋が良いでしょう。

高く売る原則2 消費者に売る

買取業者ではなく消費者、つまりエンドユーザーに売るという事です。価格というのは、流通において末端価格が一番高くなります。

私も不動産屋として、仮にあなたの自宅などを相場よりも3~5割ほど安く買い取って、少しリフォームなどを施して一般市場へ再度販売すると、それだけで2割以上の利益が出るので儲かります。でも、この儲けは、キレイにする手間やリスクを惜しまなければ、あなたでも得られる利益ということなんです。

もし、一般の不動産売買仲介での相場が2,000万円だとしたら、2割だと何と400万円もの利益が出ることになります。

よく不動産一括査定を使えば、一番高く売ってくれる業者が分かると素人は思ってしまいがちですが、必ずしもそうではありません

不動産一括査定サイトにもよりますが、一般的には5社以上からアプローチを受ける為、あなたの物件が3ヶ月以内に売れそうな相場価格がわかります。そこで、相場でも売れなかった時、一番高く買い取ってくれるのはどこの業者か?が分かるというニュアンスの方が近いといえます。

つまり、信用できる不動産屋さんが身近にいない人は、一括査定を利用する価値があるといえます。

結論としては、

決して不動産一括査定が悪いというのではなく、時間に余裕があるなら知人の不動産業者や地元の不動産業者さんに相談して一般の消費者へ売買仲介をしてもらうのがベターだと言えます。

高く売る原則3 物件を美人にする

物件を美人にするとは、「見た目を良くする」ということです。人は見かけによらないという言葉がありますが、逆を言えば、人は見かけで判断しているということです。

ごく一部の人を除いて、誰しも異性を見るときは美人や男前がいいものです。本だって中身よりも表紙(装丁)で判断して購入(いわゆるジャケ買い)する人もいるように、あなたの物件はキレイにしておかなければなりません。

外壁の塗り替えや壁紙や床などを張り替えることができればベターですが、多くの場合はあなたや家族が住んでいる状態の居住中であったり、売れる前に出費することができない事も多いと思います。

なので、ここでいう美人にするとは、買主(購入希望者)が物件の内覧に来た際には、玄関周りやリビング・居室、キッチンや浴室などの「見える部分」の掃除や整理整頓、そして照明器具の球切れがあれば交換しておくことが最低限やるべき事だと言えます。

そして、この内覧してもらえるチャンスは、物件によって販売活動の3カ月間で5回あれば、1回しかないこともあります。つまり、いつ内覧があってもいいように不動産屋に売買仲介を任せる「媒介契約」を締結したら早々に物件をキレイにしておきましょう。

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