さて、今回は差押情報（見込み客）リスト内の案件の登記を調べて追客する際に、コストは安いが所有者名と所有者住所の２つしかわからない『所有者事項』の登記をあげればいいのか、それともコストは高いが所有者名や住所はもちろん、どこが差押さえたのか？ローンはいつ、いくら、どこで借りたのか？他の差押さえの有無、他にも不動産を持っているのか？（共同担保目録）、物件の大きさ、前所有者は誰か、その人がいつから所有しだしたのか？など非常に多くのことが読み取れる『全部事項』の登記をあげればいいのか？ということについてザックリと検証してみます。
不動産業者さんが任意売却案件の仕込み営業をするという前提で、見込み客リスト（差押情報）内の「処分の制限に関する登記」（差押さえ）で、見てみます。（以下の登記調査費用は登記情報提供サービスで調べた場合）
大阪のある地区で平成24年3月分で見ますと、バッと数えただけですが、「処分の制限に関する登記」は約１９０件ほどありましたので、この190件を
『所有者事項』（1件あたり１４７円）を調べて追客する場合
リスト代（３月分） ＝ ３，５２０円
調査費 ： １９０件 × １４７円 ＝ ２７，９３０円
ＤＭ代 ： １９０件 × １２０円 ＝ ２２，８００円
（切手８０円+紙２枚+封筒２０円として）
合計 ５４，２５０円
『全部事項』（１件あたり３９７円）を調べて追客する場合
リスト代（３月分） ＝ ３，５２０円
調査費 ： １９０件 × ３９７円 ＝ ７５，４３０円
ＤＭ代 ： １９０件 × １２０円 ＝ ２２，８００円
（切手８０円+紙２枚+封筒２０円として）
合 計 １０１，７５０円
『所有者事項』と『全部事項』との差額は ４７，５００円
このコスト差は、大きいですか？
また、詳しくは後日に私の体験記として、このブログで取り上げますが、私のおすすめは、何と言っても『全部事項』を調べることです。『所有者事項』の場合、『全部事項』に比べてコストが約半分ですので、たくさんのＤＭを（同じところへ２回～３回）打てるからと思いがちですが、一番のポイントとなるべき、
・どこが差押さえしたのか？
・差押さえは今現在も解除（抹消）されていないか？（リストが１～２ヶ月遅れの為）
が分からないので、ＤＭを打つにしても、直接訪問するにしても、切り口が
「〇月に、なんらかの差押さえがされたと思うのですが・・・」
と、弱くて曖昧なアプローチになってしまいます。
又、営業マンが時間を割いて留守がちな日中に１軒１軒訪問しても、やっとの思いで会えた所有者から
「ああ、アレね。もう大丈夫だから結構です」
と言われると、「アレって何なのか？大丈夫なら、なんで差押さえされるまで放っておいたのか？」と営業マンとしては納得いかないまま、次の物件へ向うことに・・・。
ところが、『全部事項』の場合だと今回、どこが差押さえしたのかはもちろん、税金であれば、過去にも差押さえがあったか、あれば、差押さえされてからどれくらいの期間で解除（抹消）しているか、住宅ローンはいくら借りたか、借入先はどこか？などがわかるので、アプローチのやり方が、ズバッと的を得ているので話も聞いてくれ易いし、何よりも営業効率がダントツに良くなります。
賢い営業さんなら、いきなり任意売却で・・・と攻めずに、例えば、１０年ほど前に公庫で借入している人なら、ステップアップローンなので、そろそろ金利が４％ぐらいになる（又は、なっている）ハズということで、住宅ローンの見直しなどからジャブを打って、任意売却へ・・・
孫子の言葉にも
【敵を知り己を知れば、百戦危うからず】
というのがあります。正直、上記のコスト差なんて任意売却案件を１件でも決めれば、何倍にもなって返ってきます。
ぜひ、お試しアレ。
ＰＳ 当ブログでは、あなたの不動産業務上の悩みを解決するヒントを記事にしています。