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不動産登記受付帳【処分の制限に関する登記】物上げ方法

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任意売却業者が効率良く物上げをする為の方法の1つとして、法務局(本局)にて入手する(又は閲覧する)事ができる「不動産登記受付帳」の中にある「処分の制限に関する登記」をされた物件に対してアプローチを行うものがあります

不動産登記受付帳とは

不動産登記受付帳とは、日々の登記の変化を法務局の各支局が行ったものを各都道府県ごとに本局が月単位でまとめて保存している台帳(行政文書)のことです。登記の変化とは、競売開始決定や固定資産税滞納等による差押登記(これを受付帳では「処分の制限に関する登記」と表現している)や売買・相続による所有権移転・保存に関する登記、抵当権設定、抹消など18種類の項目で表現されていますが、所有者名と所有者住所は記載されていません。(物件の所有者を特定するには、別途、登記情報サービス等で調べる必要があります)

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【不動産登記受付帳の登記の変化全項目】

所有権移転売買、所有権移転遺贈・贈与その他、所有権移転相続・法人合併、所有権移転その他の原因、所有権の保存(申請)、処分の制限に関する登記処分の制限に関する登記/嘱託、権利の移転(所有権除く)、権利の変更・更正、抵当権の設定、登記名義人の氏名についての変更・更正、共同担保変更通知、共同担保追加通知、根抵当権の設定、抹消登記、抹消登記/嘱託、仮登記(所有権)、仮登記(その他)

不動産登記受付帳の見方はこちらをクリック

物上げでアプローチする「処分の制限に関する登記」

相続された物件への売却や活用アプローチも物上げとして有効と言われていますが、売却する可能性の高い人は、相続税の納税期限である「相続発生から10カ月以内」に既に売却(対策)しているものです。経費をガンガン使える大手企業は別にして、我々中小の不動産業者としては「困っていない人」へのアプローチにコスト(お金と時間)をかけてはいけません。結果が出始める前に燃え尽きてしまうでしょう。(REパートナーズでも富裕層へのアプローチを行っていますが反応は1%未満と非常に悪いです。1件でも獲れたらデカいんですけどね)

マーケティングの基本は、「困っている人」を見つけて「救いの手」を差し出すことに尽きます。

不動産登記受付帳の入手方法(行政文書の開示請求)

まず、各都道府県にある法務局の本局の総務課または庶務課へ行きましょう。注)不動産登記の際の申請窓口とは異る

法務局の本局にある庶務課か総務課の窓口で「不動産登記受付帳の**月分の開示をお願いします」と伝えます。場合によっては、「行政文書開示請求書ですね?」と聞き返されたりしますが、その場合はにっこりと笑顔で「はい、そうです」と答えておきましょう。受付の人が「行政文書開示請求書」を出してくれるので必要事項を記入します。

<行政文書開示請求書の記載例>

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① 当月の申請は当月末から受け付けてもらえます(3月分の登記受付帳を申請するなら3月31日以降で申請)

② あなたの会社名又は個人の氏名、連絡先等を記入する

③ 請求する行政文書の名称等の欄に「不動産登記受付帳 平成〇〇年〇月分〇〇支局分・処分の制限に関する登記のみ」と記入する

処分の制限に関する登記のみと明記しなければ、相続や所有権移転、抵当権設定など余分な登記の変化についても出てきてしまいます。

つまり、「処分の制限に関する登記のみ」と明記すれば、職員の方で処分の制限が載っているページだけに再編して出してくれるので楽チンです。

処分の制限に関する登記に絞り込まずに申請すると、膨大な量(天王寺出張所の平成29年2月分で例えるとA4用紙301枚(1枚につき17件記載)あったので計5,117件)の中から、「処分の制限に関する登記」(この時は100件あった)を抽出する手間がかかります。

また、この処分の制限に関する登記には、担保不動産競売(ヶ)開始決定や強制競売(ヌ)開始決定による差押、つまり、裁判所で配当要求終期の公告された分も含まれているので、重複チェックをして予め間引きしておきましょう。(配当要求にもとづく物上げは、裁判所での公示日当日か、遅くても公示日から2~3日以内に債務者と接触しないと媒介を獲れない(他社に獲られる)ので、アプローチしても無駄になることが多い)

配当要求のデータを手に入れるには、自分で裁判所へ見に行くか、メディアエステートなどの情報提供会社から購入することができます。

④ 開示の実施方法等の欄に、「閲覧」するのか「交付」を希望するのかを記入する

一番、安く済ませたいなら「閲覧」を選択し、当日はデジカメなどを持って写真を撮るなり、転記するという方法ですが、閲覧用は1冊しか置いていない所が多く、順番待ちなどで時間が読みにくいデメリットがあります。前の閲覧者が遅いと怒りを感じますので精神衛生上よくありません。

CD-Rを選択すればPDFファイルで受け取れますが、本局側の処理の仕方(印刷されたものをスキャナでPDF化)によってはPDFデータの文字をコピー&ペーストできません。つまり、自分のリストへ登録したり、所有者を調べたりする時にそのPDFを表示させたまま転記(手打ち入力)する必要があるので、パソコンの画面切り替えや分割が必要となって、結局は、印刷して手元に置きながら調査する方がやり易いこともあります。これは、実際に試してみて使いやすい方を選択すれば良いでしょう。

不動産登記受付帳の費用は?

登記受付帳そのものの費用について例をあげると、

登記受付帳の開示請求手数料(収入印紙)300円/支局分ごと

  

閲覧の場合:1枚分(1枚当たり17件)1円、100枚で100円(大阪法務局)

又は、

交付の場合:1枚10円(1支局の1ヶ月分で200~300枚程度※1)(大阪法務局)

※1 「処分の制限に関する登記」だけに絞り込んで申請した場合は「処分の制限に関する登記が載っているページ」だけを貰えるので15~25枚程度(大阪法務局の1支局あたりの場合)

各都道府県により料金や表示方法発行方法が異なったり閲覧もその場で出来ないところもあるそうです。法務局を訪れる前に、一度電話で確認した方がよいでしょう。

申請してから、どれくらいの期間で入手できるのか?

申請してから通常、約3~4週間後に本局より「行政文書開示決定通知書」というものが郵便で届きます。その行政文書開示決定通知書に登記受付帳を受け取る為の申請用紙が1枚同封されているので、そこに記載された所定の収入印紙を貼り付けて本局の庶務課などへ取りに行きます。開示請求の段階で受け取りを郵送希望にして切手を渡しておくと、更に1週間ほど遅くなりますが法務局の方から郵送してくれます。

最速で登記受付帳を入手する基本的なパターン

【3月分の受付帳を入手したい場合】

① 3月31日(月末)に法務局の庶務課にて行政文書の開示請求申請をする

② 不動産登記受付帳を処分の制限に関する登記だけに絞って申請する

③ 実施方法(受取)は、「写しの交付」又は「CD-R」を選択し、送付は希望しない

④ 4月下旬に行政文書開示決定通知書が届くので、それを持って本局の庶務課へ行く

このようにすれば、最速1カ月で入手できます。法務局関係者以外でこれよりも早く入手出来る者はいません。

 

登記受付帳を手に入れたら、Excelなどで見込み客リストを作成し、データを蓄積して、毎月フォローアップしていきましょう。

これが超面倒臭い作業なので、とりあえずやってはみたけど「続けている業者は少ない」ような気がします。

適切なターゲットに適切なメッセージを伝え続けることができれば、必ず一定数の反応は取れますので、同じ人への3~6ヶ月間のアプローチは必須です。

継続は力なり

不動産登記受付帳から効率よく物上げするコツについては、下記の「物上げマニュアル」で詳しく解説しています。

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