不動産の雑学

不動産登記受付帳 – よくある質問

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ここでは、不動産登記受付帳について、REパートナーズのクライアント様からよくある質問をまとめましたので参考にしてください。

Q.不動産登記受付帳は、個人情報保護法に抵触しませんか?

A.抵触しません。合法です。法務局が公開している行政文書で金融機関など大手企業も利用しています。

Q.不動産登記受付帳の対象エリアは?

A.全国です。

Q.不動産登記受付帳の鮮度は?

A.登記の受付があってから約1~2ヶ月後に出来上がるので、例えば、登記されたのが2月なら3月下旬、3月なら4月下旬に入手できます。

Q.不動産登記受付帳に含まれている「処分の制限に関する登記」の件数は?

A.法務局の管轄支局やその月にもよりますが、大阪市内の1支局の1カ月あたりで平均100件前後です。

Q.不動産登記受付帳内で重複データはありますか?

A.処分の制限に関する登記(差押等)などは、所有者によっていろいろな所から入る場合があり、重複する可能性はあります。

不動産登記受付帳の入手方法はこちら

 

Q.不動産登記受付帳の(単独)、(連先)、(連続)という表記は何?

A.これは、登記依頼者(例えば、処分の制限の場合、差押さえなら市税事務所や裁判所、抹消ならば銀行など)が、その登記依頼時に、1つの案件だけ持ち込んだ時は(単独)とされ、いくつかの案件をまとめて申請したとき、行政機関が最初に受け付けた案件を(連先)と表記し、その後の分を(連続)と表記しています。

つまり、見込み客リストとして活用する場合、これらはあまり意味がありませんので、気にしなくても良いかと思います。

さて、不動産登記受付帳の「処分の制限に関する登記」(差押)は、任意売却案件の物上げや建売業者さんによる建売用地の物上げ、金融屋さんによる新規貸付先の候補、その他いくつかの業種でも使えるものですが、不動産業者でも大手不動産会社を除いて活用されているところがまだ少ないようです。※大阪市内のある1エリアでの処分の制限を受けた債務者の方へ「他社さんからのアプローチはありますか?」と50件ほど聞き込みしてみた結果、アプローチしているのは平均5社でした。

そこで!

不動産業者として任意売却案件の物上げをする時にターゲットとする不動産登記受付帳内の【処分の制限に関する登記】について、どんな種類があるのかを簡単に解説します。

【処分の制限に関する登記】には、大きく分けると下記の4つがあります。

① 民事執行法による登記

 ⇒簡単に言うと競売が申し立てられた物件です

  リストでは、処分の制限に関する登記/大阪地裁14民など※1

1 不動産に対する強制競売の開始決定又は強制管理の開始決定がされたときの差押えの登記。(約2~3週間後の裁判所での配当終期公告で事件番号に(ヌ)の表示があるもの)

2 担保権の実行としての担保不動産競売又は担保不動産収益執行の開始決定がされたの差押えの登記。(約2~3週間後の裁判所での配当終期公告で事件番号に(ケ)の表示があるもの)

② 民事保全法による登記

 ⇒簡単に言うと借金・家賃滞納等で困っている人の物件です

  リストでは、処分の制限に関する登記/大阪地裁1民など※1

1 仮差押えの登記(主に金銭債権)

  不動産に対する仮差押えの登記。なお、仮差押えの執行を強制管理の方法により行う場合には、強制管理の開始決定に係る差押えの登記がなされます。

2 仮処分の登記(主に金銭債権以外)不動産に関する権利についての登記請求権を保全するための処分禁止の仮処分の登記。また、不動産に関する所有権以外の権利の保存、設定又は変更について登記請求権を保全するための処分禁止の仮処分は、処分禁止の仮処分の登記とともに、仮処分による仮登記(保全仮登記)をする方法により行います。

③ 滞納処分による登記

 ⇒簡単に言うと税金支払いがしんどい競売の候補(予備軍)物件

  リストでは、処分の制限に関する登記/〇△■市税事務所など※1

1 公租公課の滞納処分にる差押さえ登記。市府民税・固定資産税・保育料・自動車税etc

④ その他法令の規定による登記

 ⇒破産手続開始の登記など

  個人である債務者について破産財団に属する権利で登記されたものがある場合に登記されます。つまり、破産財団の管理及び処分権限は、破産管財人に専属し、破産者は、破産財団に属する権利について処分能力を有しないことから、処分の制限を公示して取引の安全を図るための登記がされるのです。

 

以上が処分の制限に関する登記の種類の簡単な解説です。

任意売却業者としてアプローチすべきは、③の税金滞納による差押です。これは、すぐに支払って差押を解除する人も確かに多いですが、しんどい事に変わりはありません。しかも、一旦差押されたら、解除しても金融機関からは要注意者扱いなので、住宅ローンの借り換えすらできなくなります。更に非情な金融機関の場合、金消契約の条項に基づいて差押による金利優遇の消滅で、月々の返済が2~3万アップしてしまう債務者もいます。不動産登記受付帳を続けて入手していると、度々、差押さえが入っている人がいることに気付きます。

その人こそ・・・。

配当要求終期の公告ほど、白黒つくのが早くはありませんが、競売の開始決定がされる前なので、任意売却もやり易いですし、なによりも効率よく見込み客が増えるというのが、一番の利点だと言えます。
不動産登記受付帳の入手方法はこちら

 

※この記事は、2012.4.12~2012.5.2に執筆したものを旧サイトから移植・一部修正等したものです

※1 現在では「処分の制限に関する登記」右側の備考部分は表示していない支局も増えています

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